¿Comprar o alquilar una casa? Esa es la cuestión

En Bolsamanía vamos a intentar realizar un análisis que le permita examinar el tema con algo más de ayuda, ya que hay múltiples factores a considerar.

ESTADÍSTICAS

Es fundamental analizar las estadísticas para poder hacer cálculos lo suficientemente precisos, por lo que utilizaremos las diferentes estadísticas disponibles a nivel nacional para establecer precios medios de referencia.

RENTA MEDIA DISPONIBLE

Las ingresos medios de las familias españolas apenas superan los 23.000 euros brutos anuales por hogar (en concreto 23.240 euros) de acuerdo con la última actualización de las tipologías Habits de perfiles de consumo, elaboradas por la consultora AIS. Hay diferencias importantes entre comunidades, pero para realizar nuestros cálculos, aplicaremos esos 23.000 euros mencionados por hogar.

PRECIO VIVIENDA NUEVA

Según la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva en España bajó en 2013 hasta 2.039 euros por metro cuadrado, frente al máximo alcanzado en 2007 de 2.905 euros y a los 1.335 euros registrados en 2000. Por lo tanto, para comprar una vivienda nueva de 90 metros cuadrados necesitaríamos unos 183.000 euros de media.

PRECIO VIVIENDA USADA

El precio medio de los inmuebles de segunda mano en España es de 1.656 euros el metro cuadrado, según el último informe de FotoCasa correspondientes al mes de agosto de 2014. La contracción del precio medio nacional desde su máximo histórico en abril de 2007 (con un precio de 2.952 euros por metro cuadrado) es del -43,9%. Por lo tanto, para comprar una vivienda usada de 90 metros necesitaríamos unos 149.000 euros.

ALQUILER

En cuanto al precio medio de la vivienda en alquiler, en julio de 2014 en España ha sido de 6,77 euros por metro cuadrado y mes, según FotoCasa. En el caso de las viviendas de entre 60 y 100 m2, el precio medio de las rentas se sitúa en 6,61 euros/m2 al mes. Por lo tanto, para alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados, el alquiler mensual ascendería a unos 595 euros mensuales.

CRÉDITO

El endeudamiento hipotecario por vivienda del segundo trimestre ha sido de 101.553 euros, con un descenso intertrimestral del -2,40%.

INTERÉS

Los tipos de interés han intensificado su ritmo descendente, alcanzando el 3,80% de tipo medio de contratación inicial en los nuevos créditos hipotecarios del segundo trimestre, frente al 3,97% del primer trimestre.

DURACIÓN

La duración de los nuevos créditos hipotecarios se ha reducido un -0,37%, alcanzando los 269 meses (22 años y 5 meses).

CUOTA

La cuota hipotecaria mensual media del segundo trimestre ha sido de 561,43 euros y su porcentaje con respecto al coste salarial del 29,82%.

CONSIDERACIONES

En el precio de la vivienda en relación con la renta anual disponible, se considera adecuada una ratio de 4,36. El precio de compra de la vivienda es razonable económicamente si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible (23.000 euros en España). Por lo tanto, el precio de la vivienda en España continúa siendo demasiado elevado en relación a la renta disponible: 7,95 para una vivienda nueva y 6,4 para la vivienda usada.

El periodo de 15 años es considerado el límite a partir del cual comprar una casa es una mala decisión económica. La razón es que el hipotecado puede terminar pagando en intereses la misma cantidad que ha pedido prestada al banco, un asunto que no tienen en cuenta la mayoría de hipotecados.

PRINCIPALES REFERENCIAS

Si usted todavía sigue leyendo este artículo, vayamos ahora a realizar los cálculos necesarios para valorar si es mejor comprar o alquilar una casa. Para ello, utilizaremos las siguientes referencias:

El análisis se efectuará en base a los 15 años establecidos como referencia en las anteriores consideraciones, aunque como hemos visto, en España la duración media de las hipotecas es de 22 años (por lo que también realizaremos ese cálculo).

El endeudamiento hipotecario por vivienda del segundo trimestre ha sido de 101.553 euros. Para realizar unos cálculos más claros, fijaremos el crédito hipotecario en 100.000 euros.

A esos 100.000 euros les aplicaremos un interés medio del 4% durante 15 años, similar al tipo medio de contratación inicial en los nuevos créditos hipotecarios del segundo trimestre, fijado en el 3,80%.

Como resultado, obtendremos una cuota hipotecaria de 740 euros al mes durante 15 años, por lo que terminaremos pagando 8.880 euros al año y 133.200 euros al final del plazo (en 2029 si lo hiciéramos ahora mismo). Si ampliásemos ese plazo hasta los 22 años de duración de la hipoteca media en España, terminaríamos pagando 195.360 euros. ¿Conclusión? Cuanto menor sea el plazo de nuestra hipoteca, menos intereses pagaremos.

Pero además recuerden que una vivienda nueva de 90 metros cuadrados cuesta en España una media de 183.000 euros; y una vivienda usada cuesta unos 149.000 euros actualmente. Por lo tanto, a esos 133.200 euros pagados a 15 años o 195.360 euros pagados a 22 años, habría que sumarles otros 83.000 euros en efectivo si comprásemos una vivienda nueva y unos 49.000 euros en efectivo si fuera usada.

En total, comprar una vivienda nueva a 15 años nos costaría 216.200 euros y comprarla a 22 años costaría 278.360 euros.

Comprar una vivienda usada a 15 años nos costaría 182.200 euros y a 22 años 244.360 euros.

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR?

Para calcular el coste del alquiler, recordamos que en el caso de las viviendas de entre 60 y 100 m2, el precio medio de las rentas se sitúa en 6,61 euros/m2 al mes. Por lo tanto, para alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados, el alquiler mensual ascendería a unos 595 euros mensuales. En total, 7.140 euros al año y 107.100 euros a lo largo de 15 años. Si ampliamos el plazo a 22 años, la cantidad sube hasta 157.080 euros. No tenemos en cuenta en esta cantidad posibles deducciones fiscales por alquiler ni tampoco la subida del precio de los alquileres durante el periodo.

DIFERENCIA

Comprar una vivienda nueva a 15 años nos costaría 216.200 euros y comprarla a 22 años costaría 278.360 euros.

Comprar una vivienda usada a 15 años nos costaría 182.200 euros y a 22 años 244.360 euros.

En ambos casos, no tenemos en cuenta la deducción por vivienda que disfrutan muchos hipotecados actuales, ya que fue eliminada por el Ministerio de Hacienda a partir del 1 de enero de 2013.

Alquilar una vivienda costaría unos 107.100 euros a lo largo de 15 años. Si ampliamos el plazo a 22 años, la cantidad sube hasta 157.080 euros.

En principio, parece más rentable comprar una vivienda, ya que al final de ese periodo, probablemente tendremos un bien valorado, como mínimo en la misma cantidad que lo compramos. Es decir, podríamos vender nuestra vivienda (considerada ya como usada aunque la comprásemos nueva) por 149.000 euros.

En cambio, quienes apuesten por el alquiler pueden argumentar que, si dedican al ahorro la diferencia entre lo que gastan en alquiler y lo que gastan los hipotecados, tendrían como mínimo 75.100 euros en 15 años y 87.280 euros en el caso de las viviendas usadas y 109.100 euros en 15 años y 121.280 euros en 22 años en el caso de las viviendas nuevas. Eso sin contar las posibles inversiones que podrían realizar con ese dinero, incluida la compra de una vivienda pasado ese plazo.

La diferencia también radica entre la libertad de los alquilados para cambiar de residencia si lo desean y la seguridad que da a los hipotecados disponer de una vivienda en propiedad.

CONCLUSIÓN

Como ven, nada es blanco ni negro, ya que la realidad es poliédrica y tiene infinidad de matices. Para realizar sus cálculos, eso sí, les recomendamos que se informen sobre los precios en su lugar de residencia y tengan en cuenta su renta disponible y el número de años con el que realizan los cálculos. No es lo mismo 15 que 22 … ni que los 30 y 35 años que ofrecen en la actualidad muchos bancos en sus créditos hipotecarios.

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