Huir de la hipoteca y del repunte del euríbor: ¿cuándo vender la vivienda y cómo hacerlo?

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Con las previsiones apuntando a que el índice de referencia podría rondar el 4% e incluso el 5% este año, los hipotecados tiemblan al hacer cálculos sobre cuánto puede encarecerse las cuotas de su producto. "Es mejor vender la casa antes que retrasarse en el pago, afirman los expertos del comparador financiero HelpMyCash que, sin embargo, aconsejan que primero intente negociar con el banco.

"Se puede pedir una moratoria, solicitar que apliquen un periodo de carencia o alargar el plazo de devolución para que la cuota resulte más baja", afirman. Aunque es cierto que la entidad no está obligada a aceptar ninguna de estas propuestas, sí que puede haber casos en los que estén dispuestas a colaborar para evitar el impago de la hipoteca.

Hay que recordar que existe un Código de Buenas Prácticas Bancarias, que fue actualizado en noviembre de 2022, que consiste en un mecanismo al que los propietarios pueden acudir si su situación económica les impide pagar el préstamo. Para acogerse han de cumplirse una serie de requisitos específicos, como que la vivienda en cuestión sea la habitual o que los ingresos brutos anuales de la unidad familiar no superen un límite determinado (25.200 euros para familias vulnerables y 29.400 para familias de clase media).

Si ninguno de estos mecanismos funciona y al hipotecado no le queda más remedio que optar por la venta de la vivienda, el procedimiento habitual es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Para llevarlo a cabo es suficiente con contactar con un agente inmobiliario e iniciar la venta de la propiedad como si se tratase de un inmueble libre de cargas, aunque con algunas diferencias.

"Es muy importante comunicar al profesional inmobiliario los plazos. Si, por ejemplo, la hipoteca se revisa dentro de seis meses y el propietario sabe que no podrá asumir la nueva cuota, aconsejamos establecer un plazo máximo de dos o tres meses para encontrar un comprador, puesto que este último necesitará tiempo para encontrar su hipoteca", explican desde el comparador, donde insisten en la importancia de tasar correctamente la vivienda y desarrollar una estrategia de precio adecuada.

Además, una vez que se encuentra un comprador y unas semanas antes de la firma de la escritura, el propietario debe contactar con su banco para avisar que venderá la propiedad y pedir un certificado de deuda pendiente a la fecha de firma prevista. Después, el comprador llevará dos cheques al día de la firma: uno para el banco con el saldo pendiente de la hipoteca y otro para el vendedor con el sobrante. Posteriormente, el propietario debe hacer la cancelación registral de la hipoteca, es decir, levantar la carga que pesa sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

"Aconsejamos a los vendedores que inicien los trámites de cancelación registral de la hipoteca con un gestor independiente y unas semanas antes de la firma. De lo contrario, será el banco del comprador quien se encargue de los trámites y sus honorarios son bastante más altos, por lo que encarecen los costes de la venta, que oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta, incluyendo la comisión inmobiliaria y los impuestos", avisan.

LAS SUBROGACIONES SUPERARÁN EL 50% ESTE AÑO

La tendencia la alza del euríbor, junto al paquete de medidas del Gobierno que eliminan las comisiones sobre subrogaciones, impulsará las operaciones para cambiar la hipoteca de entidad financiera. Así lo creen en la plataforma Trioteca, donde prevén que las operaciones cambiar de entidad y mejorar las condiciones de la hipoteca superarán el 50% de las hipotecas firmadas en 2023.

"Antiguamente se creía que firmar una hipoteca representaba casarse con la entidad por 30 años. Esto por suerte ha cambiado en España y el hipotecado empieza a saber que es posible y tiene derecho a cambiar de entidad financiera", señala su CEO, Ricard Garriga, que valora "de forma positiva las medidas del Gobierno que eliminan el cobro de la tasa para cambiar de entidad financiera".