El índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas no encuentra tope. En septiembre, el euríbor ha rebasado la cota del 2% en su tasa diaria, un nivel que no veía desde 2009. Los préstamos para comprar vivienda ya lo están notando, pero lo peor viene para los ya contratados. Un hogar con una hipoteca variable puede llegar a pagar unos 1.500 euros más al año. ¿Hay mecanismos para intentar salvar el encarecimiento de las cuotas?
Las hipotecas con carencia y el swap hipotecario para los nuevos contratantes, la novación y, en menor medida, la subrogación para los ya hipotecados pueden ser algunos de ellos. Para los ya hipotecados, la mejor vía para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés es la novación.
"Negociar con la propia entidad bancaria una renegociación de las condiciones de la hipoteca puede considerarse como un ejercicio óptimo de cara a facilitar un ahorro clave frente a la subida del euríbor", señala el director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, Juan Pedro Zamora. Por ejemplo, se puede negociar con el banco una rebaja de interés, optando por la contratación de una vinculación (seguro de vida, plan de pensiones) con la entidad", añaden.
Para el resto, otro de los puntos que fija son las hipotecas con período de carencia. "Este tipo de producto hipotecario es un añadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses". Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital. "Las hipotecas con período de carencia pueden llegar a ser muy útiles si se elige de forma correcta el momento en el que aplicar dicha pausa de pago de cuotas. Por ejemplo, si se elige un presumible punto álgido del euríbor, se pueden solventar, con ello, unas cuotas elevadas debido a la previsión realizada", afirma.
Por otro lado, está el seguro para cubrir posibles subidas de tipos a partir de un determinado nivel. "La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del euríbor", aunque la recomendación es acudir a un experto "debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errónea".
Como explican en la plataforma de intermediación hipotecaria, el funcionamiento del swap hipotecario es el siguiente: en el caso de que los tipos de interés subiesen por encima de un nivel determinado, por ejemplo, un 3%, no se pagaría más cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagaría dicha prima de seguro. "Esta prima es una vinculación equivalente a un seguro de hogar o un seguro de vida y puede ser de gran ayuda en el caso de que el euríbor subiese de forma desmesurada como hizo hace aproximadamente hace 15 años, cuando llegó a sobrepasar el 5%".
Ambas posibilidades, swap hipotecario e hipotecas con carencia, recalca Zamora, son opciones a estudiar y negociar antes de la firma, durante el proceso de negociación previo.
LAS HIPOTECAS VARIABLES, CADA VEZ MÁS CARAS... Y LAS FIJAS TAMBIÉN
En agosto, el euríbor cerró al 1,249%. ¿Hasta dónde puede subir? Es difícil preverlo, pero desde HelpMyCash consideran que estará en torno al 2,5% cuando acabe el año. "De hecho, no sería descabellado que rozase el 3%", afirma Olivia Feldman, cofundadora del comparador financiero. Todo dependerá de cómo evolucione la economía europea y de cuánto sean las subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE).
Desde Asufin apuntan a que el euríbor seguirá dinamitando todas las proyecciones y se situará, a final de año, en el 2,2%, lo que significa que las revisiones anuales para determinar el coste de las cuotas encarecerán los préstamos de las familias en 130 euros al mes, y más de 1.500 euros al año. De seguir esta tendencia, es posible que en 2023 ya alcancemos los 3 puntos porcentuales. Esto se traduce en encarecimientos de hipoteca que ya podrían superar los 2.000 euros, tomando como referencia un préstamo tipo de 100.000 euros a 25 años.
Por su parte, los consumidores que tengan una hipoteca fija están salvados, ya que su interés no se va a incrementar. El problema lo tienen quienes pretendan firmar una nueva, porque ahora son más caras. Antes de la subida de tipos, el interés medio de las hipotecas fijas era del 2,4%. Ahora, es del 2,5%. Resulta más impactante si ampliamos el plazo: el interés medio de estos préstamos era del 1,5% en febrero, incluso se podían conseguir fijas al 1% por aquel entonces.
"Estos cambios ya se trasladan al ámbito de las hipotecas fijas, con una oferta en desaparición en muchos casos, ya que los bancos se muestran muy cautos a la hora de conceder el cambio de hipoteca variable a fija", destaca la asociación de consumidores.
Entonces, teniendo en cuenta que el euríbor está subiendo, pero que el interés de las fijas también aumenta, si queremos contratar una hipoteca ahora, ¿mejor una fija o una variable? "Ahora mismo, lo mejor es contratar una fija, sobre todo porque aún se pueden firmar con un interés por debajo del 3% si se tiene un buen perfil". "En un escenario en el que una persona esté valorando contratar una hipoteca variable porque una hipoteca fija al 2,5% le parece cara, tiene que entender que: si el euríbor mantiene la media de septiembre del 1,88%, con un diferencial del 0,8%, la hipoteca variable, que se quedaría en 2,68% (suma del euríbor más el diferencial), ya le saldría más cara que la fija", dice Feldman.
Contratar una variable ahora implica asumir mucho riesgo por la incertidumbre que impera en el mercado. Pero como tampoco sabemos si finalmente Europa va a entrar en recesión, lo que podría provocar que el euríbor cambiase su tendencia y bajase el año que viene, tampoco conviene firmar una fija con un interés desorbitado. Una opción, explica Feldman, es contratar una hipoteca mixta, sobre todo en aquellos casos en los que el cliente no pueda obtener una buena oferta a tipo fijo. Con una mixta, durante los primeros años se pagaría un tipo fijo y se esquivaría el euríbor (es recomendable luchar porque el plazo inicial dure al menos diez años).
Eso sí, si el euríbor sigue subiendo, también subirán los precios de comercialización de las hipotecas fijas y mixtas, por lo que los que quieran contratar una deben darse prisa. El efecto sobre el mercado hipotecario no termina ahí. Si las hipotecas ahora son más caras y los españoles necesitan más dinero para pagarlas, los bancos van ponerse más exigentes a la hora de concederlas, avisan desde el comparador.
Teniendo en cuenta que vamos a necesitar más dinero para pagar los créditos y que, además, el fantasma de la recesión amenaza Europa, los expertos de HelpMyCash recomiendan crear un fondo de emergencia lo antes posible para hacer frente a las obligaciones financieras del día a día. "Conviene ahorrar al menos el dinero equivalente a seis meses de gastos fijos", sugieren.
Además, Asufin advierte de que, en este escenario, también hay que prestar mucha atención a la venta combinada de productos ajenos al préstamo, con el objetivo de ajustar el precio a la baja. "El precio final de la hipoteca contratada, en términos TAE, con estos productos (seguros, planes de pensiones, etc.) suele resultar más elevado que si prescindimos de la bonificación aplicada en el tipo de interés y acudimos al mercado en busca de mejores opciones".
