¿Contrataste una hipoteca entre 2011 y 2015? Con el euríbor en positivo... pásate al tipo fijo

"Todo apunta a que esta referencia seguirá al alza, sobre todo si el Banco Central Europeo (BCE) aumenta sus tipos de interés este verano. Este, por lo tanto, puede ser un buen momento para pasar una hipoteca variable al tipo fijo y quedar a salvo de las subidas del euríbor", según el comparador financiero HelpMyCash, que añade que todos los clientes con un interés ligado a esta referencia pueden llevar a cabo esta operación, pero hay un colectivo al que le puede salir especialmente a cuenta: los que contrataron su préstamo entre los años 2011 y 2015.

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Como explica, la mayoría de las hipotecas variables contratadas entre estos años tienen un diferencial que oscila entre el 1,5% y el 2%. En los préstamos firmados fuera de este período, en cambio, los tipos son mucho más bajos: alrededor del euríbor más 0,5% antes del 2011 y sobre euríbor más 1% desde 2016.

Con el euríbor en valores positivos, "muchas de las hipotecas variables contratadas entre 2011 y 2015 pasarán a tener un interés de más del 1,5%, que es el tipo fijo medio que los bancos ofrecen actualmente. Es decir, que si los poseedores de estos préstamos se pasan ya a un interés fijo, no solo disfrutarán de unas cuotas estables para siempre, sino que también podrán ahorrarse algo de dinero al mes", dicen.

El sistema de amortización francés también juega a favor de estos hipotecados. Con este método, que se aplica sobre los préstamos concedidos en España, se paga la mayor parte de los intereses durante los primeros años de vigencia del crédito. En consecuencia, a muchos hipotecados entre el 2011 y el 2015 aún les quedan muchos intereses por pagar, dado que estos productos suelen devolverse en 20 o en 30 años.

"Dado el funcionamiento de este sistema, cuanto menor sea el tipo aplicado durante la primera mitad del plazo (cuando se pagan la mayoría de los intereses), menos pagará el hipotecado a la larga. Por ello, a los que contrataron su hipoteca en el período mencionado les conviene especialmente pasarse al tipo fijo, pues así su interés quedará a salvo de las futuras subidas del euríbor", concluye el comparador.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52%. El tipo de interés medio al inicio es del 2,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,68% para las de tipo fijo.

En esta situación, muchos se preguntan si pueden cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. "Y la respuesta es que sí. De hecho, teniendo en cuenta las circunstancias y las previsiones, es lo más recomendable que se puede hacer ahora. Es decir, hacer el cambio antes de que los tipos de interés suban y empecemos a pagar más por nuestra hipoteca", aseguran desde el portal inmobiliario idealista. "Estamos en los niveles más bajos de la historia, por lo que es recomendable que los compradores aprovechen la situación actual de bajos tipos de interés en las hipotecas fijas que, probablemente, empezarán a subir a lo largo del año", afirma, por su parte, el subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), José Manuel Fernández.

De hecho, la hipotecas con un interés fijo nunca habían tenido tantos adeptos. Como reflejan la última publicación del INE, el 73,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituye actualmente a tipo fijo, mientras que el 26,2% se hace a tipo variable. Además, son muchos los ya están cambiado su hipoteca. Sobre los cambios registrales, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 15.338. De ellas, el 27,6% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 18,6% al 45,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 80,8% al 52%.

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Los tipos de interés subirán más rápidamente de lo que se espera porque los bancos centrales se verán forzados a anteponer su deber de controlar los precios en detrimento de favorecer crecimiento y empleo. ¿Qué pasará con los tipos de interés de las hipotecas? Desde el Departamento de Análisis de Bankinter anticipan un euríbor a 12 meses en positivo para finales de este año. En concreto, vaticinan que se situará en el 0,4% al cierre de 2022 y en el 0,8% en 2023.

La estimación de la asociación de usuarios financieros Asufin proyecta una escalada del euríbor que no se detendrá a corto plazo y podría cerrar 2023 en el 0,9%. "En este escenario, cobra relevancia la elección de hipoteca a tipo fijo o variable, dado que la tendencia es el encarecimiento de un tipo fijo que se ha situado en los últimos tiempos en tasas históricamente bajas", señalan.

No obstante, hay que tener presente que, aunque todas las previsiones indican que el euríbor seguirá subiendo, también existe la posibilidad de que vuelva a bajar en algún momento. "Por ello, lo aconsejable es efectuar el cambio si se tiene poca tolerancia al riesgo o si se cree que no se podrán asumir las cuotas en caso de que el euríbor se dispare", aconseja el comparador.

CAMBIAR DE HIPOTECA NO ES GRATIS

¿Cómo pueden pasarse al tipo fijo todos estos hipotecados? Existen tres métodos. El primero, llamado novación, consiste en pactar esa modificación con el banco con el que se firmó el crédito. Con el segundo, denominado subrogación de acreedor, se traspasa el préstamo a otra entidad dispuesta a convertir el interés variable en fijo. En cuanto al tercero, consiste simplemente en contratar una hipoteca fija nueva para cancelar el préstamo a tipo variable que se tiene vigente.

"Hay que tener en cuenta que cambiar de hipoteca variable a fija no es gratis. Tanto si se hace mediante novación o subrogación, en ambos casos debemos pagar una comisión asociada a cada operación", destacan desde idealista. La cantidad de esta comisión dependerá de lo establecido en el contrato de hipoteca. No obstante, hay que recordar que, desde la ley hipotecaria que entró en vigor en 2019, estas comisiones están limitadas por ley. Por ello, en el caso de la comisión por novación, puede oscilar entre el 0% y el 1% de la hipoteca. Mientras que en el caso de la comisión por subrogación irá desde 0% a 0,5%, dependiendo de la antigüedad del préstamo.

Según HelpMyCash, la novación y la subrogación de acreedor son los métodos más baratos, dado que solo hay que pagar la tasación de la vivienda y una comisión máxima del 0,15% sobre el importe pendiente (0% si la hipoteca tiene más de tres años de vigencia). Si se contrata un nuevo préstamo, en cambio, debe abonarse la tasación, los gastos por cancelar registralmente el crédito actual y su comisión por amortización anticipada, que puede tener un coste de hasta el 2% sobre el importe pendiente.

Ahora bien, avisan de que "si se consigue un interés fijo más bajo al contratar una nueva hipoteca, esta opción puede salir más a cuenta que una novación o una subrogación, pues sus gastos se compensan por el mayor ahorro en intereses. En consecuencia, siempre es recomendable hablar con el banco con el que se tiene el préstamo y acudir también a otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevos créditos".