John Danes (Aberdeen): "El mercado inmobiliario español se recupera sin riesgos de burbuja"

El experto gestiona además el fondo European Balanced Fund, un vehículo con un patrimonio bajo gestión de más de 600 millones de euros que aspira a llegar a los 1.000 millones, y que centra su inversión en inmobiliario minorista, oficinas y logística, con una rentabilidad anualizada del 5% en los últimos tres años. La inversión mínima para el partícipe es de tres millones, con lo que está dirigido a inversores institucionales que desean tomar exposición en este activo. “Hay una gran brecha entre los rendimientos de 'real estate' y los rendimientos tanto de la deuda corporativa como de la deuda gubernamental. Y la liquidez es excepcionalmente grande”, asegura el experto para abogar por el atractivo de este tipo de inversiones.

Así, arguye que el diferencial de rentabilidades está “en su nivel más elevado”, en comparación con la historia reciente de activos inmobiliarios y de renta fija, “por lo que hay inversores muy interesados en este momento”, subraya. En concreto, “mientras han caído al 0% o incluso a tipos negativos los retornos de muchos bonos, una propiedad media sin grandes riesgos ofrece rentabilidades muy elevadas, de por ejemplo el 6%, que supera también a los bonos corporativos con un rating de 'grado de inversión'”.

Hay una gran brecha entre los rendimientos de 'real estate' y los rendimientos tanto de la deuda corporativa como de la deuda gubernamental

Debido a esta brecha, agrega: “Vemos que las valoraciones seguirán subiendo en la mayor parte de los mercados europeos”. Sobre el tipo de inversiones, destaca que actualmente “hay una fuerte demanda centrada en inversión de real estate por parte de aseguradoras y fondos de pensiones”.

POTENCIAL DE CRECIMIENTO

El crecimiento actual del mercado inmobiliario no se traducirá en la generación de nuevas burbujas, que tanto daño hicieron en el pasado cuando explotaron, según el ejecutivo de la gestora británica. “No creemos que haya riesgo ahora porque vemos altos rendimientos en inmobiliario en comparación con otros activos. En 2007, cuando el mercado estaba en una burbuja, no había una brecha entre los rendimientos de activos inmobiliarios y los bonos corporativos y gubernamentales, y es ahí cuando consideramos que hay riesgo”, explica John Danes. No obstante, reconoce que puede haber caídas en el valor del capital en Reino Unido.

Precisamente el sector inmobiliario podría ser uno de los grandes damnificados por el Brexit. De hecho, Aberdeen fue una de las gestoras que tuvo que cerrar un fondo inmobiliario, el Aberdeen UK Property Feeder UT. Durante una semana, ante los reembolsos masivos producidos con la victoria de la ruptura con la Unión Europea, impidió a los partícipes sacar dinero del vehículo.

Aunque el fondo gestionado directamente por John Danes no invierte en Reino Unido al centrarse en la zona euro, opina que el Brexit supone importantes riesgos para el real estate británico. “Las valoraciones de capital han caído un 4% desde el Brexit y también han descendido los volúmenes de las transacciones, por lo que hay menos negociación y la gente está más nerviosa. No están llegando inversores de fuera. Va a llevar tiempo saber qué consecuencias va a tener el Brexit”, señala John Danes.

El experto considera que “la tormenta inmediata ya ha pasado”, pero aún “va a haber mucho riesgo en los próximos años y hay que vigilar muy de cerca cómo va a encauzar Reino Unido su salida de la Unión Europea y qué tipo de acuerdo van a firmar”. Además, añade que hay un importante riesgo para la City de Londres: “Algunos mercados europeos, como París o Fráncfort, se pueden beneficiar de la reubicación de empresas de servicios financieros”.

Pese a estos riesgos, el gestor también observa una mayor predisposición de inversores internacionales para aprovechar el desplome de la libra y tomar posiciones. “Los mercados inmobiliarios pueden cambiar rápidamente. Hemos visto que los inversores han vuelto a acudir a Reino Unido porque les resulta más barato. Esto refleja que el mercado inmobiliario es muy fluido”, matiza.

MEJORÍA EN ESPAÑA

España es un mercado que estamos observando intensamente con intención de buscar inversiones

El vehículo centra la construcción de la cartera en el centro y Norte de Europa, aunque Danes y su equipo también analizan la evolución de otros países: “Mercados como el alemán se están recuperando más rápido después de la crisis que sufrieron algunos mercados del Sur del continente como el español o el portugués, donde la recuperación ha sido lenta, pero en donde estamos empezando a ver que mejoran la calidad y los rendimientos, como es el caso del sector comercial en Madrid. Estos mercados fueron los más afectados por la crisis y ya se están recuperando”.

El European Balanced Fund ha evitado estar invertido en España e Irlanda durante la crisis financiera, “lo que ha ayudado a su rentabilidad”. Sin embargo, ahora España empieza a ser interesante: “Es un mercado que estamos observando intensamente con intención de buscar inversiones”, expresa el responsable de análisis de inversión inmobiliaria, como ya ha hecho el producto con Portugal, a través de una cadena de supermercados: “Es un activo de riesgo bajo y podemos tener una buena fuente de ingresos durante 20 años”.

El gestor explica que el vehículo tiene actualmente 23 activos en cartera, con 168 inquilinos en siete países europeos. “Creemos que es una buena diversificación que reduce el riesgo de la cartera”, defiende. “Antes de invertir visitamos las propiedades para poder ver a los inquilinos o conocer su estado financiero y llevamos a cabo las diligencias necesarias para decidir si invertimos en la propiedad o no. También realizamos análisis de flujos de caja y análisis de retornos para determinar qué rentabilidad puede tener el inmueble”, concluye.