Las inversiones ya miran al inmobiliario: ¿peligran tras aprobarse la ley de vivienda?

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En 2021, el 23% de las compraventas de segunda mano han sido realizadas como inversión. Esta cifra es 4 puntos porcentuales superior al dato del 2020 (19%) y va en línea con los años anteriores a la crisis sanitaria. Cabe destacar que el porcentaje de inversores aumenta trimestre tras trimestre, llegando a ser del 24% en el último trimestre del año. Así se desprende del último informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF).

Tras la aprobación de la Ley de Vivienda, desde el despacho Abencys prevén ciertas problemáticas en cuanto a los inversores, los cuales pueden alejarse del mercado nacional. Creen que las medidas que se incluyen causarían la falta de incentivos y el aumento de dificultades para inversores y propietarios dentro del sector inmobiliario. Dichas regulaciones amenazan, según los expertos, la libertad de empresa dentro del mercado, además de ser perjudiciales para la inversión tanto particular como profesional por aminorar la seguridad jurídica. "En definitiva, se puede decir con relativa seguridad, que esta situación podría ahuyentar a posibles inversores, además de hacer peligrar la permanencia de los ya existentes", dicen.

"Si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo", apunta Carlos Grande, socio de Abencys, que añade que "se trata de un proyecto que no creemos tenga visos de aplicarse dadas las competencias de las comunidades autónomas y de los municipios en materia de suelo, vivienda y su fiscalidad".

¿QUÉ COMPRA EL INVERSOR?

El inversor actual prefiere comprar pisos (94,7% del total) frente a casas, áticos u otras tipologías de vivienda. Son inmuebles de entre 40 y 60 metros cuadros, muchos de ellos de dos dormitorios, y que no disponen de ascensor. Se trata de viviendas vacías, a reformar, y de más de 60 años de antigüedad, por las que el inversor obtiene una rebaja sobre el precio inicial de más del 12%. Este tipo de viviendas tiene un precio más bajo que la media, explica Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa.

Destaca que gran parte de las compraventas hechas como inversores son 'compras rápidas', operaciones en las que todo el proceso de compraventa no se alarga más de 60 días, y que la mayoría de ellas (un 70,2%) se paga al contado. Por su parte, el perfil del comprador inversor es el de una única persona que tiene una edad comprendida entre 45 y 54 años, trabaja como autónomo y cuenta con estudios universitarios.

Según datos del portal inmobiliario, el precio de la vivienda usada en España se sitúa en el segundo semestre de 2021 en 2.327 euros el metro cuadrado, con una variación interanual del 3,37%. Después de cuatro semestres seguidos a la baja, en el segundo semestre de 2021 el precio de la vivienda sube ligeramente. "El mercado inmobiliario español se encuentra actualmente y en términos generales en fase de crecimiento, una fase que se caracteriza por un alto volumen de ventas y unos precios relativamente bajos al analizar la serie histórica de los últimos años", señala Cubero.

Considera además que existe mucha oferta inmobiliaria de particulares que está sobrevalorada, "pues las expectativas del propietario y el precio inicial de salida al mercado del inmueble difieren de una valoración profesional realizada por un experto inmobiliario. A raíz de esta sobrevaloración, el inmueble 'se quema' y el proceso de venta de alarga".

¿QUÉ ESPERAR DEL MERCADO?

De cara a los próximos meses, se espera que la tendencia continúe gracias a la alta demanda de vivienda que existe a nivel nacional y el retorno de extranjeros interesados por comprar inmuebles en España. En este sentido, influirán también las buenas condiciones de financiación por parte de los bancos y la tendencia favorable que ofrecen los tipos fijos de interés.

Los datos, según el Instituto de Valoraciones, reflejan que la actividad del sector se ha recuperado de forma muy positiva y las expectativas para el 2022 se mantienen en esta misma senda. La demanda creciente podría influir con ligeros incrementos en los precios de la vivienda, aunque de forma heterogénea en función de la ubicación.

"De la misma forma que el número de transacciones de compraventa de vivienda ha ido en aumento, el número de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda también está registrando un comportamiento positivo. Queda claro que tanto la senda bajista que ha registrado el euríbor como los bajos tipos de interés han supuesto la puerta de entrada a un mayor número de posibles compradores de viviendas en el mercado inmobiliario y, de cara a 2022, se espera que esta tendencia continúe", afirman.