Ya no vale la estrategia clásica de "comprar y mantener". En un contexto de tipos de interés al alza, saber cómo encontrar, seleccionar y gestionar los inmuebles adecuados para generar unos rendimientos atractivos ajustados al riesgo se está convirtiendo una vez más en una parte esencial del éxito de una estrategia de inversión inmobiliaria. Ahora lo que se lleva es "comprar y gestionar".
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Hasta ahora, en un entorno de tipos de interés en descenso, incluso los valores de los activos no competitivos aumentaban porque los tipos de interés más bajos hacían subir su valor de mercado. No obstante, los tipos de interés han dejado de bajar. "La estrategia clásica de comprar y mantener ha perdido su posición competitiva ante comprar y gestionar.
Es lo que expresa Olafur Margeirsson, responsable de Global Real Estate Research en Credit Suisse Asset Management en un análisis sobre el sector inmobiliario en el que se señala que cada vez es más importante a la hora de seleccionar inversiones inmobiliarias para identificar oportunidades y mitigar riesgos.
Nos encontramos en un escenario de subida de los tipos de interés y riesgo de recesión que está afectando a la confianza de los inversores inmobiliarios en todo el mundo. Sin embargo, si bien hay presión sobre los precios de los activos, como la renta variable, los bonos o los bienes inmuebles, cuando la inflación y los tipos de interés aumentan, el sector inmobiliario puede ver crecer sus ingresos. Por ello, considera que "el sector inmobiliario sigue siendo relativamente atractivo como clase de activo, especialmente en un entorno inflacionario".
"Creemos que el sector inmobiliario puede seguir proporcionando resultados atractivos a largo plazo ajustados al riesgo (ajustados a la inflación). En el futuro, sin embargo, el tipo y la ubicación de un inmueble desempeñarán un papel aún más importante que en el pasado: los edificios no competitivos con una menor demanda de inquilinos verán disminuir sus rendimientos y su valor. Saber en qué activos invertir será crucial para evitar riesgos a la baja", explica.
Como detalla, dado que los alquileres inmobiliarios en Europa a menudo están vinculados al índice local de precios al consumo, "la inflación también puede conducir a mayores ingresos para los propietarios de bienes inmuebles, lo que refuerza el valor de las propiedades". Además, señala que la actividad de arrendamiento y la demanda de alquiler son relativamente fuertes, al contrario de lo que ocurrió, por ejemplo, durante la recesión de principios de la década del 2000 y la crisis financiera mundial.
No obstante, avisa de que las inversiones inmobiliarias corren el riesgo de verse afectadas por la rápida evolución macroeconómica a corto plazo. "Al mismo tiempo, los inversores inmobiliarios suelen tener horizontes de inversión a largo plazo, lo que hace que sea aún más importante vigilar las megatendencias a largo plazo que generan desequilibrios entre la oferta y la demanda en determinados lugares y sectores", dice.
De hecho, hace referencia a los desequilibrios entre la oferta y la demanda, que se dan por ciudades y por sectores. Y esto ha dado lugar a una perspectiva diferenciada del mercado tanto para el crecimiento del alquiler como para los rendimientos totales. "En este entorno es importante un análisis exhaustivo: solo algunos mercados podrán ofrecer rendimientos totales que compensen el riesgo de los inversores", remarca.
