Hipoteca inversa, un complemento a la pensión que se oferta 'a escondidas'

En este contexto, las palabras del gobernador del Banco de España, Luis María Linde, el pasado marzo en una conferencia en Tenerife levantaron polémica. Linde aludió a que, en España, existe una alta proporción de jubilados españoles que son propietarios de sus viviendas, algo que directamente remitió a los oyentes a las llamadas “hipotecas inversas”. El organismo desmintió que Linde se refiriese a este producto y que “en modo alguno puede entenderse que la alta proporción de jubilados propietarios de su vivienda resuelva el problema del sistema público de pensiones”.

Pero ¿qué son estas hipotecas inversas? Según el propio Banco de España, es un préstamo que recae sobre la vivienda habitual que se concede a una persona de 65 años o más (o con dependencia severa o con discapacidad). El usuario recibirá el dinero en cuotas mensuales hasta su fallecimiento, momento en el que sus herederos asumen la deuda contraída, que ha ido creciendo durante todo ese tiempo. Ellos pueden vender la casa y pagar la deuda, pagarla y quedarse con la casa o contratar una nueva hipoteca.

Estas cantidades que se reciben no están, en general, sujetas a tributación por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), puesto que son en concepto de préstamo. “Únicamente, en el caso de que la persona viva muchos años y entre en acción el seguro de renta vitalicia, estaría sujeto al pago de impuestos, pero a una tasa muy reducida”, explica Celine Giffard, responsable de Desarrollo de Productos de Ahorro de Self Bank.

En España, según señalan desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), este tipo de productos se ha comercializado solo a través de algunas entidades bancarias. Por ejemplo, en 2010-2011, solo se promocionaba abiertamente en Unnim Banc (ahora BBVA), Ibercaja, la Caja de Ahorros de la Inmaculada (ahora Ibercaja) o BBK (Kutxabank). Actualmente, Asufin señala que aún la comercializa BBVA y algunas aseguradoras.

Desde BBVA desmienten a ‘Bolsamanía’ que comercialicen este producto, aunque no concretan si alguna vez lo hicieron ni cuándo dejaron de ofertarlas, al igual que Ibercaja. Kutxabank no ha respondido a las peticiones de información de 'Bolsamanía'. En cambio, sí que están disponibles en algunas aseguradoras, como Catalana Occidente, que explica que la ofertan desde 2008 a través de Seguros Catalana Occidente y Seguros Bilbao.

“Esta hipoteca debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora; en la práctica, muy pocos bancos la ofrecen con lo que son principalmente intermediarios financieros, a menudo especializados en productos financieros y seguros para mayores, los que las ofrecen”, explica Celine Giffard.

De hecho, al buscar una hipoteca inversa en Internet, lo primero que aparece son este tipo de intermediarios. Uno de los más conocidos es Grupo Retiro. Su directora de atención al cliente, Mar Villa, también indica a este medio que actualmente son “pocas” las entidades o aseguradoras las que ofertan hipotecas inversas, a diferencia de lo que sucedía hace unos años. No obstante, rechaza decir qué compañías lo hacen.

“No podemos tener ninguna vinculación con ninguna entidad”, explica asimismo Villa, al indicar que los intermediarios como Grupo Retiro se dedican a dar un “asesoramiento independiente” a aquellas personas mayores que quieren contratar este producto financiero.

Así, cuando se constituye la hipoteca inversa, el notario debe dejar constancia de quién ha sido el intermediario en la contratación, aparte de la entidad o aseguradora que la ofertaba y las personas que han decidido suscribirla.

UN PRODUCTO DESCONOCIDO

A pesar del descenso en la oferta por parte de los bancos y las compañías de seguros, “la demanda se incrementa año a año” y es “creciente y continua”, según Villa, quien matiza que aún así no es algo “masivo”.

Según Giffard, se trata de un producto poco ofertado porque “en la actualidad necesita ser reformulado para poder cumplir con la normativa vigente, y en especial con las exigencias de transparencia impuestas desde hace algunos años en las hipotecas”. Además, señala que se trata de un producto que se concede a viviendas de alto valor, por lo que no es accesible a todos los propietarios. Por último, añade que “la renta mensual que se concede suele ser insuficiente para poder valer como única fuente de ingresos”.

El endurecimiento en los últimos años de las condiciones que exigen a los clientes las entidades y aseguradoras para poder contratar una hipoteca pública también lo remarcan desde Grupo Retiro. Por ejemplo, “antes la ubicación (del inmueble) no era un problema”, pero “ahora sí”, tal y como señala Mar Villa. Y es que la vivienda no puede estar situada en cualquier población, sino que debe contar con un número mínimo de habitantes.

A pesar de ello, “la persona mayor sigue demandando la hipoteca inversa”, según la directora de atención al cliente de Grupo Retiro. En su opinión, esto se debe sobre todo a un “cambio de mentalidad”, o más bien supone un acercamiento “a la mentalidad europea”, al coger fuerza la idea de “rentabilizar el patrimonio para cubrir las necesidades” de los ancianos.

Sin embargo, todas las compañías que ofertan estas hipotecas se muestran reacias a concretar a ‘Bolsamanía’ la evolución de este producto en los últimos años o el número de contratos firmados actualmente.

RIESGOS

Este producto financiero prácticamente desconocido también tiene un aura de opacidad y poca transparencia. En cambio, al ser preguntada si alguna vez han tenido algún problema al gestionar la contratación de una hipoteca inversa, Mar Villa asegura que “no”.

Desde Asufin indican a ‘Bolsamanía’ que una hipoteca inversa convencional no es un producto de alto riesgo y su funcionamiento es “relativamente sencillo”. Sin embargo, el problema existe cuando la entidad bancaria o aseguradora “diseña una hipoteca inversa compleja”. En este caso, el banco hipoteca la casa y el importe lo invierte en un producto de inversión. “Con la rentabilidad de ese producto, le va pagando al cliente las mensualidades pactadas. Sin embargo, si el producto no evoluciona como el banco espera, el cliente se puede encontrar sin la casa y sin las mensualidades, debiéndole a la entidad el importe total de la hipoteca”, explica Asufin.

Esta complejidad también la señala Celine Giffard de Self Bank, quien afirma que la hipoteca inversa “ha dado lugar a cobros usureros y pleitos judiciales debido al desconocimiento que el prestatario tenía de algunas condiciones del producto”, precisamente porque va dirigida a “personas mayores o afectados de dependencia severa”. Además, los herederos reciben una herencia con una “carga” a la que tienen que hacer frente, añade Giffard, y “el volumen de la misma puede llegar a ser considerable” según los años que esta dure.

SITUACIÓN LEGAL

Cuando el banco o la aseguradora impone la obligatoriedad de contratar seguros de vida asociados a la hipoteca inversa, lo que busca es cubrirse “dos veces”, con la propia casa y con el importe del seguro en caso de fallecimiento, critican desde Asufin. Y es que la prima es “altísima” para el cliente al tratarse de personas mayores.

Este ‘abuso’ ha llegado incluso a los tribunales. La Asociación de Usuarios Financieros tiene publicadas dos sentencias, una de ellas contra Caixa Sabadell Vida (ahora BBVA) y otra contra el propio banco vasco. En ambos casos, la hipoteca inversa se comercializó con un seguro de renta diferida, algo que “no tenía sentido porque se trataba de personas mayores que difícilmente disfrutarían” de ese dinero.

No obstante, como la hipoteca inversa no se comercializa masivamente, no hay muchos procesos judiciales en marcha, según indican desde la asociación. Pero igualmente subrayan la importancia de consultar a un experto para entender bien las condiciones del producto si se quiere contratar.

APOYO DEL FMI

Con todo, se espera que la demanda de hipotecas inversas continúe aumentando, en parte por el debate abierto sobre el sistema público de pensiones. Es más, el Fondo Monetario Internacional (FMI) ‘recetó’ hace menos de un mes a España el impulso de las firmas de estos productos para paliar la situación, entre otras medidas.

En este contexto, los expertos lo tienen claro: antes de firmar cualquier documento, y más si en él se habla de dinero, hay que leer la letra pequeña. El menor riesgo es estar informado.