Frenazo en la vivienda: perderá atractivo por los mayores costes de financiación

"Prevemos que el mercado de vivienda se enfríe, tras un 2021 muy bueno. Por un lado, los precios se desacelerarán, tras apreciarse un 6,4% en 2021. Por otra parte, las transacciones retrocederán, después de alcanzar registros no vistos desde 2007. Si bien, no vemos síntomas de sobrecalentamiento en precios, que están bien soportados y, de hecho, podrían apreciarse de forma muy moderada en 2022 y 2023. Esto, unido a una rentabilidad por alquiler del 3,7%, que consideramos sostenible a futuro, ofrece cierta protección en un entorno de inflación elevada", incluye el análisis.

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En detalle, desde Bankinter explican que los precios deberían tender a estabilizarse, con un incremento muy moderado, en torno al 1% en 2022 y 2023. "La vivienda perderá atractivo en un entorno de mayores costes de financiación". El euríbor a 12 meses ya está en el 0,25%, lo que implica un incremento en costes de financiación de unos 75 puntos básicos respecto a diciembre 2021.

Otro factor que frenará la escalada de precios de vivienda es la menor tasa de ahorro como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación. "Si bien, este impacto, se verá temporalmente amortiguado por el mayor ahorro acumulado durante los años de pandemia", asegura la entidad, que no ve síntomas de sobrecalentamiento que hagan prever una corrección significativa en precios.

Por un lado, la tasa de esfuerzo se situaba en el 33% a diciembre de 2021 y, aunque se incrementará en 2022 por mayores costes de financiación, "se mantendrá previsiblemente en niveles próximos a la media histórica del 35%". Por otro lado, habrá equilibrio entre oferta y demanda. "Estimamos una demanda estructural de unas 100.000 unidades al año (70.000 por creación de hogares y 30.000 por demanda extranjera). Por el lado de la oferta, las viviendas iniciadas se encuentran ya en un nivel similar (100.000 en 2021) y prevemos que supere incluso ese nivel en 2022 y 2023 para cubrir el déficit de oferta de los últimos años", apuntan.

Únicamente aprecian cierta sobrevaloración en relación a los salarios, ligeramente superior al 5% aproximadamente. La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,3 veces, ligeramente por encima de la media histórica (20 años) de 7,3, según datos del Banco de España. Bankinter prevé que se ajustará de forma natural en los próximos años, por mayor incremento de la Renta Bruta Disponible de los Hogares (+3% en 2022 y +2% en 2023) que de los precios de vivienda.

Por su parte, el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. En estos momentos, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa alrededor del 3,7% de media en España, que supone un diferencial de unos 150 puntos básicos frente al bono español a años. Aunque sigue muy por encima de la media de los últimos 20 años, que se sitúa en unos 70 puntos.

Los analistas tampoco ven excesos por el lado de la financiación. Aunque el ratio préstamo-valor (LTV) medio de las hipotecas se encuentra en niveles elevados (65%), favorecido por unos bajos costes de financiación, el número de hipotecas que superan el 80% de LTV es inferior al 10%, niveles mínimos de 20 años. "Además, más de la mitad de las hipotecas se han firmado en los últimos años son a tipo fijo, lo que reducirá los daños de las fluctuaciones del euríbor", dicen.

CIERTO ENFRIAMIENTO EN LAS TRANSACCIONES

En cuanto a la actividad inmobiliaria, tras alcanzar niveles máximos de 15 años, el departamento de análisis de la entidad cree que "debería enfriarse". Las transacciones de vivienda alcanzaron en 2021 las 566.000 unidades, niveles máximos desde 2007. Estiman cierto enfriamiento en 2022 (-5%).

"La demanda nacional continúa sólida y prevemos un fuerte desembalsamiento de la demanda extranjera, tras dos años de parón por el virus". A partir de 2023, vaticinan que tienda a estabilizarse en torno a 500.000 transacciones, "nivel que consideramos sostenible a medio plazo y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano".

Por su parte, consideran que las transacciones de suelo deberían moderarse en 2022. En términos de superficie, podría retroceder un 20% en este año, tras producirse un fuerte desembalsamiento de demanda por parte de las principales promotoras en 2021. "Aún así, prevemos que se mantenga todavía en niveles superiores a los previos al virus. Los precios del suelo deberían tender a estabilizarse, al igual que los de vivienda en 2022, tras incrementarse un 13% en 2021. El fuerte incremento de costes de construcción, llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro", concluyen.