"El tímido ritmo de crecimiento del precio de la vivienda implica que habrá que esperar hasta 2024 antes de que los precios vuelvan al nivel del pasado pico de 2007-2008". Es la dirección a la que apuntan las previsiones de Fitch Raings sobre el mercado inmobiliario español. Según sus cálculos, de cara a los dos próximos años, la evolución del coste de la vivienda será de desaceleración.
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La agencia estima que los precios nominales de la vivienda crecerán entre un 2% y un 4 en 2023 y entre un 3% y un 5% en 2024. Esto supondría, en ambos casos, una desaceleración respecto al avance del 6% previsto para 2022. "El factor más influyente que podría cambiar nuestra previsión es un aumento de los tipos de interés mayor de lo previsto", recalcan.
Según detallan en un reciente informe, el crecimiento del precio se ralentizará especialmente para los compradores de primera vivienda, ya que los tipos hipotecarios podrían alcanzar el 4% en 2024, frente al 2% de septiembre de 2022.
"Los precios nominales de la vivienda no caerán debido a la previsión estable del desempleo en torno al 13%, el bajo riesgo de sobreoferta de vivienda y el número limitado de ventas forzosas debido a estrategias prudentes y los límites macroprudenciales aplicados desde el crack inmobiliario", dicen.
En cuanto a la morosidad, creen que aumentará moderadamente. Los expertos esperan que los préstamos en mora tardía aumenten hasta el 3%-3,5% en 2023 y el 3,25%-3,75% en 2024, frente al 3% estimado para finales de 2022. El deterioro se verá impulsado por tipos de interés más elevados para los préstamos a tipo variable, explican.
"El limitado aumento de la morosidad refleja la gran proporción (50%-70%) de hipotecas a tipo fijo a largo plazo originadas en 2020-2021 que son inmunes a las subidas de tipos y la previsión de una tasa de desempleo estable. Cerca del 75% de las hipotecas pendientes tienen tipos variables, pero muchos de estos préstamos tienen una antigüedad significativa (de unos ocho años)y bajos LTV del 50%-60%, características que favorecen el buen comportamiento de los préstamos", aseguran.
En Fitch Raings consideran que las medidas recientemente anunciadas por el Gobierno para los prestatarios con bajos ingresos que pagan tipos variables "deberían dar lugar a un menor número de nuevos casos de morosidad". Tampoco prevén una gran oleada de ventas forzosas en 2023 y 2024, "ya que los prestamistas siguen dando prioridad a las soluciones amistosas de recuperación, que han demostrado ser más eficaces que las recuperaciones judiciales".
EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE MODERÓ EN EL TERCER TRIMESTRE
En el tercer trimestre del año, el precio de la vivienda libre registró un avance del 7,6% en tasa interanual. Un porcentaje que representa cuatro décimas por debajo del crecimiento de los tres meses anteriores, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad.
Por tipo de inmueble, los precios de la vivienda nueva avanzaron un 6,8%, dos puntos menos, mientras que el coste de la vivienda de segunda mano aumentó un 7,8%, una décima menos si se compara con el segundo trimestre.
Pese a frenarse, el precio de la vivienda libre acumula más de ocho años de subidas continuadas. "Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. En contra de lo que venía siendo habitual, pasan a crecer más los precios de las viviendas de segunda mano que los de las nuevas, al haberse moderado más el incremento desde los máximos en las nuevas que en las usadas", señalan desde Ibercaja.
Destacan que los precios de la vivienda habrían subido un 51,1% desde el mínimo del ciclo y se quedarían un 5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria.
"El mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos. Además, el exceso de ahorro generado al limitarse las posibilidades de consumo durante los confinamientos y las restricciones a la movilidad y la actividad ha sido en buena parte canalizado hacia la inversión en vivienda", añaden en la entidad.
PERIODO DE ESCASEZ DE VIVIENDA
A pesar de esta notable resistencia, vaticinan que las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres y apuntan a varios factores como los causantes de un cambio en el ciclo: "El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación. El segundo factor es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera".
"También hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta. Además, el número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares, lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta circunstancia, junto a la ausencia de sobrevaloración, puede actuar como soporte para los precios de los inmuebles aunque se produzca una reducción en el número de transacciones" concluyen en Ibercaja.
Por su parte, en Fotocasa opinan que, en estos momentos, "el principal obstáculo que existe para que el mercado pueda desarrollarse de forma sana es la escasez de stock". Esto ocasiona un gran desequilibrio entre oferta y demanda, provoca tensiones y dificulta una corrección en el precio. El portal inmobiliario considera que "existe una demanda latente muy fuerte que continúa manteniendo el precio al alza y seguramente seguirá con estos precios tensionados durante los últimos meses de 2022".
Sobre la vivienda de obra nueva, prevén que el incremento del precio se mantendrá en el medio plazo "debido a que esta tipología de vivienda a estrenar está viviendo un auge sin precedentes. Incluso, puede encontrarse con una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa tan fuerte. No solo por la inflación desbocada, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva". En cuanto a la vivienda de segunda mano, estiman que no se producirán fuertes caídas del precio, "debido a que habrá una demanda latente muy fuerte de adquisición, ya que muchos compradores se han visto obligados a paralizar los procesos de compra por las subidas de tipos".
