En un mundo de tipos de interés más altos, ¿es posible todavía poder conseguir una hipoteca a buen precio? Contar con un buen perfil, cierto nivel de ingresos y tener saneamiento financiero son factores decisivos a la hora de negociar con la entidad. Estos son los pasos y claves para que el acuerdo con el banco se convierta en un 'win-win'.
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Ahora que los bancos suben sus intereses, los que necesiten financiación para comprar una vivienda se están viendo afectados, ya que las entidades financieras seguirán ofreciendo unos tipos más elevados que los que se aplicaban hace unos años.
"Comprar una vivienda es, posiblemente, una de las inversiones más grandes que se hará en la vida". Por eso, la importancia de investigar y establecer unos parámetros antes de comenzar el proceso de contratación de una hipoteca. Como explican los expertos del comparador financiero HelpMyCash.
Los factores que pueden influir de forma decisiva en una negociación hipotecaria son: el perfil, el nivel de ingresos y el saneamiento financiero. "Estos tres factores son determinantes si queremos plantear una negociación hipotecaria con confianza y solidez de cara a poder conseguir una buena hipoteca en la actualidad", recalcan en la plataforma Hipoo.
Pese a que actualmente el mercado hipotecario se está alineando y unificando el perfil óptimo en el llamado perfil boutique, aquel con un alto nivel de ingresos más allá de su contrato laboral, aún los propios perfiles laborales siguen teniendo un peso específico a la hora de negociar. "Funcionarios e indefinidos con mucha antigüedad todavía hoy gozan de una fuerza considerable al ir a conseguir un buen crédito hipotecario", afirman.
"Lo esencial ahora mismo es tener un buen nivel de ingresos que nos permita mantener nuestra capacidad de pago por debajo del 30% o el 35% de nuestros rendimientos netos", es decir, contar un margen financiero más que holgado. Además, mantener un buen comportamiento financiero en momentos donde la morosidad o la capacidad de afrontar las financiaciones hipotecarias han entrado en discusión, permite a los futuros hipotecados demostrar al banco una responsabilidad de pago idónea para poder aprobar la evaluación de riesgos exigida por el banco.
PROCESO DE NEGOCIACIÓN
¿Qué es lo que se debe saber antes de comenzar el proceso de negociación? Desde el comparador apuntan que lo primero que se debería hacer es definir qué características de las hipotecas son las más cruciales para cada uno. "Los préstamos hipotecarios no son productos cerrados, así que se puede negociar con la entidad aquellos aspectos que no gustan".
También es trascendental que se delimite qué tipo de hipoteca se busca (fija, mixta, variable). "Todo esto permite que desde el inicio el comprador sepa cuál es el máximo interés que puede pagar, qué aspectos son relevantes y cuáles está dispuesto a ceder. Una vez tenga claro esto ya puede comenzar el proceso de negociación", puntualizan.
¿Y cómo se pueden negociar las condiciones de una hipoteca? Según los analistas del comparador, el primer paso consiste en no pedir financiación a una entidad únicamente. Aunque el banco del cliente suele conocer mejor su perfil, no necesariamente cuenta con la oferta hipotecaria más competitiva. Por lo tanto, cuantas más financieras visite el solicitante, más probabilidades tendrá de conseguir un buen precio. De hecho, en el mercado existen ofertas que son mucho más competitivas que la media y que el cliente puede perderse si se queda únicamente con la propuesta de su banco.
"Para poder obtener una oferta como la anterior hay un jugador que tiene un papel importante para conocer y aprovechar las mejores ofertas. Esta figura se llama bróker hipotecario y trabajar junto a ellos puede marcar la diferencia en tiempo y coste. Especialmente, cuando estás en un escenario en el que los tipos están altos", explican. Eso sí, hay que tener en cuenta que el bróker puede cobrar honorarios al cliente, cuyo precio suele ser de entre 3.000 y 5.000 euros. Por ello, si no se quiere contratar a uno, también hay algunos consejos para negociar de tú a tú con el banco.
NEGOCIAR TÚ A TÚ CON EL BANCO
Cuando se pida financiación a los bancos, es recomendable hablar con el director de la oficina, en caso de que la entidad no sea online. Según HelpMyCash, el responsable de la sucursal es la persona que sabe qué margen de negociación tiene su entidad y que cuenta con la mayor libertad para modificar las condiciones de su oferta inicial, siempre dentro de los límites que marque posteriormente el Departamento de Riesgos de la financiera.
Solo con presentar la solicitud ante varios bancos y reunir sus ofertas, el solicitante ya puede compararlas para ver cuál de ellos le concedería la hipoteca más barata. Pero hay otro paso que puede dar si quiere conseguir unas condiciones más competitivas que las propuestas iniciales: negociar con cada una de las entidades para que mejoren el interés aplicado, la vinculación o cualquier otro aspecto de sus préstamos.
Para obtener esas mejoras, aconsejan incentivar una competición entre los bancos. El solicitante debe presentar la mejor oferta que haya conseguido a las otras entidades. De este modo, si su perfil es bueno, es probable que alguna de ellas presente una contraoferta que mejore la primera propuesta. Y con suerte, hasta es posible que otros bancos se ofrezcan a mejorar las condiciones de esa contraoferta, señalan.
Por su parte, desde la plataforma hipotecaria exponen que cada hipoteca tiene una casuística particular, aunque, en determinadas ocasiones, es posible combinar o intentar sustituir algún tipo de comisión aplicable por algún producto asociado.
Ofrecen dos ejemplos en los que se pueden comprobar de forma fehaciente dos trucos para conseguir una hipoteca adaptada las circunstancias personales de cada cliente en la actualidad. En el primero, para una persona cuyas pretensiones sean amortizar rápidamente, lo conveniente sería negociar con el banco una comisión por amortización anticipada del 0%. En este caso, el procedimiento óptimo sería "intentar eliminar esta comisión por la contratación de alguna vinculación adicional como, por ejemplo, un seguro de salud".
En el segundo ejemplo, una persona que por su edad o circunstancias no quiere o puede contratar un seguro de vida, puede buscar algún producto asociado como un plan de pensiones o alguna pignoración de fondos (dejar en prenda acciones bursátiles o depósitos). "Ambas formas de negociación hipotecaria, a priori, tienen bastantes visos de ser ejecutadas de forma efectiva".
Y aseguran que "al ir a negociar con los bancos una hipoteca, hay que buscar un 'quid pro quo' para que así el acuerdo se convierta en un 'win win' para ambos".
