Espaldarazo de Bank of America (BofA) a Merlin Properties. El banco estadounidense ha elevado la calificación de la inmobiliaria española desde “Neutral” a “Comprar” y también ha mejorado el precio objetivo de la compañía hasta los 10,1 euros por acción.
Este aumento llega tras la venta de sucursales de BBVA por valor de 2.000 millones de euros, destacando el menor ‘loan-to-value’ (del 31% en 2022) de todas las compañías similares. “Por lo tanto, los mayores costes de endeudamiento del sector deberían tener un impacto mínimo en sus fondos de operaciones (FFO) en los próximos tres años, ya que habrá suficiente efectivo en el balance para pagar su deuda de 745 millones de euros con vencimiento en 2023”, señala BofA, al tiempo que apuntan que Merlin está asignando ahora más capital a los centros de datos y a los desarrollos logísticos.
Y es que, según estos expertos, los precios de las acciones de oficinas no están reflejando del todo el fin de los bonos ultrabajos, la caída de los precios de los activos y la falta de crecimiento de los beneficios en el futuro. “Estimamos de forma conservadora que el valor del capital de los 12 valores de oficinas que cubrimos descenderá un 12% en 2023-24, impulsado por un aumento de la rentabilidad de 60 puntos básicos (hasta el 4,1%) y el crecimiento de los alquileres se reducirá hasta el 0% en 2024 a medida que la inflación retroceda y las presiones recesivas se hagan sentir”, explican, antes de sentenciar que “los días de gloria del sector inmobiliario están contados”.
“La inflación en EE.UU., la estanflación en la UE y la devaluación en China anuncian tanto el fin de la fiesta de los bonos ultrabajos como el fin de la última década de compresión de la rentabilidad inmobiliaria”, indican, “La estanflación se sumará al dolor y perjudicará principalmente a los precios de las oficinas”.
Asimismo, BofA señala que el crecimiento de los beneficios será “probablemente mediocre en los próximos dos años, afectado por las ventas y los mayores costes financieros”. “Creemos que el riesgo de nuevos recortes de dividendos dependerá de las medidas de desapalancamiento, ya que la media del sector en cuanto al pago de los fondos de ajuste operativo (AFFO) se sitúa ya en el 120%”, agregan.
Llegados a este punto, explica Bank of America, “se trata de buscar la resistencia en medio de la oscuridad”. Por ello, el banco estadounidense asegura que los atributos en los que se han fijado para hacer sus últimas proyecciones, entre las que destaca la mejora de la calificación de Merlin, en el bajo apalancamiento, las reducidas necesidades de refinanciación, los dividendos crecientes y la baja exposición al riesgo de fragmentación de la UE.
Recordamos que Merlin Properties comunicó un beneficio neto de 92,6 millones de euros en el primer trimestre de 2022, lo que representa un incremento del 66% respecto al mismo período de 2021, donde registró unas ganancias de 55,7 millones de euros. Los ingresos en el trimestre ascendieron hasta los 113,9 millones de euros, un repunte de 8,6 puntos respecto a hace un año, donde las ventas alcanzaron el nivel de los 104,9 millones de euros.
