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Aumenta la incertidumbre regulatoria para las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas popularmente como socimis y cuyo número ha aumentado de manera exponencial en los últimos años, al calor de unas favorables condiciones fiscales para este tipo de compañías.
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En el punto 10.5 del acuerdo programático anunciado por PSOE y Podemos, incluido en el apartado décimo de 'Justicia Fiscal y Equilibrio Presupuestario', el texto indica que "se reformará el régimen jurídico y fiscal de las socimis, aplicando un tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos".
Las socimis operan de manera similar a los Reit (Real Estate Investment Trust) estadounidenses. Se trata de vehículos de inversión cuya cartera de inmuebles debe dedicar al menos el 80% de sus activos al alquiler.
Además, están obligadas a repartir como dividendos sus beneficios. Su regulación exige que repartan el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler y el 50% de las ganancias por ventas de activos. Estas entidades también están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Tras la publicación del acuerdo programático, las acciones de las socimis que cotizan en el Ibex 35 cerraron con pérdidas. Inmobiliaria Colonial cayó un 1,39% y Merlin Properties un 0,93%. En el Mercado Continuo, Arima terminó sin cambios y Lar España cayó un 0,4%.
FRENAR LAS SUBIDAS DEL ALQUILER
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Otro de los puntos del acuerdo programático anunciado por PSOE y Podemos que puede afectar a la actividad de las socimis es el 2.9.3, que se compromete a frenar las "subidas abusivas del alquiler". Para ello, ambas formaciones "impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado".
En este sentido, se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que, a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento, puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica.
Así, los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho a una vivienda.
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El objetivo es que los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Una de las socimis más expuestas a los alquileres de vivienda en las grandes ciudades es Testa Residencial, propiedad del fondo Blackstone y que cuenta con una cartera de unas 11.000 casas en alquiler, valoradas en unos 2.300 millones de euros. Recientemente, su consejero delegado, Wolfgang Beck, ha presentado su dimisión. Hace unos meses, se mostró muy crítico con la posibilidad de limitar por ley el precio de los alquileres.
“Si hay muchas subidas de renta y de precio, la única solución es construir más y atraer el capital de fuera y no asustarlo. Y esto nos tiene que servir para aplicarlo a España y buscar soluciones que ayuden y que no empeoren la situación”, señaló en octubre durante su intervención en la séptima edición de Inmonex. Este lunes, las acciones de Testa cerraron planas en 6,40 euros.
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El fondo estadounidense Blackstone es el primer propietario de pisos en alquiler de España, ya que cuenta con una cartera de unas 24.000 viviendas repartidas en varias firmas y socimis. También es uno de los primeros propietarios inmobiliarios del país, ya que su cartera de activos está valorada en unos 20.000 millones de euros.
Su estrategia está enfocada en invertir unos 500 millones de euros en la compra de bloques de pisos completos en áreas metropolitanas de ciudades que registran importantes crecimientos de formación de hogares, como Barcelona, Palma de Mallorca, Pamplona, San Sebastián y Madrid, donde concentra el 65% de su actual cartera de pisos.
El mercado español está muy atomizado, ya que tradicionalmente ha estado repartido entre inversores particulares. La cartera de Testa no alcanza ni el 1% de un mercado compuesto por unos 2,5 millones de pisos en alquiler. Según cálculos del sector, sería necesaria la construcción anual de unos 100.000 pisos destinados al alquiler para contener el alza de los precios y responder a la creciente demanda para este tipo de casas.
Está por ver todavía hasta dónde pueden llegar los cambios jurídicos y fiscales que puede aplicar el futuro gobierno al régimen de las socimis y el impacto que puede tener en su actividad la limitación de los precios del alquiler. Pero en cualquier caso, el sector se enfrenta a un periodo de más incertidumbre regulatoria en los próximos meses si finalmente se forma gobierno.