Hoteleras sin hoteles: las grandes cadenas ya no quieren ser propietarias

Esta tendencia, traducida a España, un país muy ligado tradicionalmente a la propiedad, supone que las hoteleras están comenzando a desinvertir en inmuebles y deciden mantener solo su gestión para aprovechar ese dinero en generar caja, reducir deuda o crecer en otros mercados.

PROPIEDAD, ALQUILER O GESTIÓN

Las 90 cadenas hoteleras españolas que participaron en el informe ‘Gestión de activos hoteleros 2017’ de la consultora hotelera Magma HC declararon que el 37% de sus activos son en propiedad, el 33% en alquiler, el 18% en gestión y el 13% en franquicia.

En España, los activos hoteleros en propiedad aumentaron en 2016 un 2,5%

El informe revela que la tendencia hacia operaciones más “anglosajonas”, como la gestión y la franquicia, aún no se ha asentado en el conjunto del sector hotelero en España, aunque se va acercando a los estándares internacionales. De momento, según cifras de Magma HC, los activos hoteleros en propiedad aumentaron en 2016 un 2,5% frente a 2015, mientras que el alquiler ha subido un 2% y la gestión cae un 2% en comparación con 2011. Y es que todo depende de la hotelera de la que se esté hablando.

Jorge Ruiz, director nacional de CBRE hoteles, explica que esta estrategia solo la han tomado las grandes hoteleras españolas, como Meliá, Barceló o NH. Según Ruiz, “los mercados premian a las hoteleras cotizadas que tengan esa estrategia de desinversión de activos”.

UNA ESTRATEGIA DE GRANDES HOTELERAS

Meliá comenzó su andadura hacia el ‘asset-light’ tras la entrada de su actual Chief Real Estate Officer, Mark Hoddinott, en 2011. Según sus últimos datos (de septiembre de 2017), los modelos de gestión y franquicia suponen casi el 70% de las 81.000 habitaciones que gestiona la compañía. Por número de hoteles, Meliá tiene en propiedad 47 de los 314 que gestiona, en torno al 15%. Ese porcentaje, en 2014, ascendía al 19%.

Según la compañía, este modelo de crecimiento de baja intensidad de capital les permite “mayor dinamismo para impulsar la innovación, la mejora continua, la minimización de riesgos, la reputación y el reconocimiento”.

El pasado mes de julio, la ‘joint venture’ de Starwood Capital y Meliá vendió una cartera de cuatro hoteles en Ibiza, Mallorca, Lanzarote y Torremolinos al fondo británico London & Regional Properties Limited, aunque Meliá conservó la gestión de los hoteles, que suman 2.070 habitaciones. Según su vicepresidente y CEO, Gabriel Escarrer Jaume, la hotelera seguirá analizando oportunidades para vender activos no estratégicos este año.

Meliá quiere que, en diez años, el Ebitda se reparta al 50% entre los hoteles en gestión y los que tiene en propiedad y alquiler

Según explicó Gabriel Escarrer Jaume durante la Feria Internacional de Turismo (Fitur), el objetivo de la compañía es abrir 30 hoteles en 2018, y todos ellos serán en gestión. Además, pretenden que, en diez años, el Ebitda se reparta al 50% entre los hoteles en gestión y los que poseen en propiedad y alquiler (actualmente suponen el 30%).

En cuanto a Barceló, la hotelera tiene actualmente en propiedad el 17% de sus hoteles, que suponen el 29% de las habitaciones que gestiona en total. En 2013, tenía en propiedad el 63%. Sin embargo, su CEO, Raúl González, declaró tras presentar su plan estratégico 2018-2021 que la hotelera buscará “un equilibrio entre propiedad, alquiler y gestión” mientras sean “una empresa familiar”. “No seremos una gestora pura sin activos, buscaremos activos siempre que sean rentables”, declaró González.

Por su parte, NH ha vendido a la inmobiliaria francesa Foncière des Régions las opciones de compra de cuatro hoteles en Alemania y Países Bajos, en una operación valorada en 111 millones de euros y que se cerrará a finales de este año o principios de 2019. Además, la hotelera vendió hace apenas un mes uno de sus hoteles en Ámsterdam al gestor de activos alemán Deka Immobilien por 155,5 millones de euros y mantendrá el alquiler del inmueble.

Sin embargo, esta estrategia cambia en el caso de hoteleras más pequeñas como Riu, Iberostars o H10. Desde RIU explican a ‘Bolsamanía’ que seguirán siendo una cadena patrimonialista, pues “cree en la propiedad y gestión de sus activos y no se plantea cambiar de modelo por el momento”. Actualmente, según datos proporcionados por la empresa, el 84% de los hoteles de RIU (77) son en propiedad. La compra del Edificio España en Madrid es un buen ejemplo de que la hotelera quiere seguir siendo la dueña de sus edificios.

ES EL TURNO DE LAS SOCIMIS

Según cifras de la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión hotelera en España alcanzó cifras récord en 2017, hasta los 3.750 millones de euros. En opinión de la consultora, esta suma se debió a que, “aprovechando la clara recuperación económica e inmobiliaria de España”, hay una fuerte demanda de activos hoteleros. En 2017 se transaccionaron 190 activos hoteleros y 28.000 habitaciones (más otras 2.200 futuras en edificios y proyectos ya vendidos y actualmente en construcción).

“Las cadenas hoteleras y los operadores ya no son los principales actores en las transacciones hoteleras"

Desde Magma HC explican en su informe de gestión de activos hoteleros que “las cadenas hoteleras y los operadores ya no son los principales actores en las transacciones que se realizan actualmente”, y han dejado paso a las socimis, los fondos y la banca de inversión inmobiliaria.

Bruho Hallé, socio de Magma HC, explica que en operaciones de carteras de hoteles, es decir, volúmenes importantes, suelen entrar en escena las socimis, como Hispania o la francesa Foncière des Regions, que ha adquirido recientemente la cartera hotelera de Merlin Properties. Pero también adquieren protagonismo los fondos. Como ejemplo, una de las operaciones más destacadas de 2017: la venta de HI Partners de Banco Sabadell a Blackstone por más de 630 millones de euros. Al hablar de activos sueltos, Hallé señala que son más importantes los family offices, para inversiones “no superiores a 70 u 80 millones”.

En opinión del director de CBRE Hoteles, los nuevos protagonistas de la inversión inmobiliaria buscan, por un lado, diversificación y, por otro, rendimientos más altos (en comparación a otros activos como centros comerciales u oficinas), aunque también supongan un mayor riesgo.