Es probable que el mercado de inversión se mantenga bastante tranquilo este año, o al menos hasta verano. Así lo creen los expertos de Jefferies, que mantienen una estrategia de visión constructiva sobre el sector inmobiliario. Estas son, a su parecer, las diez ideas principales que deberían impulsar este mercado en 2024.
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1. El sector inmobiliario se beneficiará en su conjunto de los recortes de tipos de los bancos centrales, pero el mercado puede ser demasiado optimista respecto al momento de los primeros recortes.
Este año llegarán los primeros recortes por parte de la Reserva Federal de EEUU (Fed) y el Banco Central Europeo (BCE). Y en Jefferies creen que este escenario debería beneficiar al sector inmobiliario. "Sin embargo, si el mercado es demasiado optimista con los primeros recortes, las empresas más apalancadas deberían tener un rendimiento inferior al índice general", dicen.
Por lo tanto, estiman que las valoraciones de los activos seguirán cayendo al menos hasta mediados o finales del próximo año y que canto más dure el actual entorno de tipos de interés, más tiempo permanecerá bajo presión el mercado de inversión. "Una vez más, este escenario nos llevaría a seguir infraponderados en empresas con mayores ratios de deuda neta/EBITDA o al menos en empresas con alto riesgo de ser rebajadas por las agencias de calificación".
2. En cuanto a la valoración, el sector sigue siendo atractivo, pero hay señales más contradictorias después de su fuerte desempeño en el cuarto trimestre.
En el último periodo del año pasado, el sector se benefició de mejores cifras de inflación y expectativas de primer recorte de tipos. Desde noviembre, el sector creció un 17% y el interés de los inversores en el sector aumentó de manera constante a lo largo de noviembre y diciembre. "Pero debido al fuerte aumento del índice, ahora estamos recibiendo señales más contradictorias sobre métricas de valoración clave. Si bien era obvio en noviembre, ahora tenemos una visión menos clara", reconocen.
Como explican los analistas, el índice todavía parece barato, ya que el descuento actual es cercano al 30%, mientras que el descuento histórico promedio fue del 13% desde 2005. Paralelamente, si se analiza la caída actual de la valoración que implica el mercado, el nivel actual supone que la valoración del sector debería disminuir un 19% en el corto plazo, volviendo al nivel del COVID-19 y ligeramente por encima de los niveles de la Gran Crisis Financiera.
"Sin embargo, al comparar los rendimientos implícitos con los rendimientos actuales del mercado, vemos que los rendimientos implícitos actuales ahora están en línea con los datos actuales del mercado, un nivel no visto desde 2017. Observamos que la correlación entre los rendimientos preferenciales del mercado y los rendimientos implícitos es fuerte, lo que sugiere que cuando el rendimiento implícito está muy por encima del rendimiento del mercado, el precio de la acción está infravalorado, lo que ya no es el caso", afirman.
3. Esperan que el rendimiento total promedio se vuelva positivo en 2024, pero creen que parte de la mejora de la rentabilidad total ya está descontada.
"En cuanto a nuestra cobertura, esperamos que la rentabilidad total promedio se vuelva positiva en 2024 hasta un nivel bajo de un solo dígito. Sin embargo, dado el fuerte repunte del índice en el cuarto trimestre, creemos que parte de la mejora del rendimiento total ya está descontada y nos está llevando a adoptar un enfoque equilibrado en nuestras calificaciones. Las empresas con mayor apalancamiento deberían registrar el rendimiento total más bajo durante el período 2022-2024", expresan.
4. Los valores de los activos deben permanecer bajo presión. Esperan que los valores de los activos caigan un 7% en promedio en 2023 y un 3% en 2024.
5. Hay que continuar monitoreando el estrés del apalancamiento y las posibles rebajas de calificación.
"El fuerte aumento del coste de financiación que afecta a los ratios ICR, junto con las dificultades de las empresas para vender activos sin acelerar la pérdida de valor del capital, afectando así al apalancamiento, no han hecho más que aumentar la preocupación del mercado sobre el alcance del deterioro esperado del crédito de las empresas inmobiliarias", aseguran.
Las reducciones de las calificaciones crediticias por parte de las agencias de calificación ya han comenzado y probablemente no se detendrán en 2024, avisan.
"Algunas empresas tienen más tiempo que otras para generar flujos de efectivo o vender activos para fortalecer su balance. Sin embargo, su calendario podría verse acelerado por la presión de las agencias de calificación respecto al riesgo de una rebaja de la calificación crediticia o de ser puestos bajo vigilancia negativa. El riesgo de rebajas de calificación seguirá siendo la pieza central de la percepción del mercado del sector. El riesgo no es si los costes de los intereses aumentarán después de una rebaja, sino la capacidad de la empresa para refinanciar su deuda", añaden.
6. Cuando las preocupaciones sobre la deuda se vuelvan menos prominentes, lo más probable es que el mercado se centre en la generación de flujo de caja.
"Por el momento, las empresas han comprendido el aumento de los costes de financiación. No obstante, hasta ahora solo unas pocas han visto el impacto en sus cuentas, ya que la gran mayoría tenía índices de cobertura de deuda superiores al 90% en 2023". Cada refinanciación futura reducirá gradualmente el crecimiento recurrente de EPS de una empresa.
7. Por sectores, los actores de oficinas serán los que centrarán la atención, ya que se enfrentan a vientos en contra más fuertes que otros subsectores. La polarización entre activos bien ubicados y activos no tan bien ubicados debería acelerarse.
Como argumentan, el mercado de ocupantes debería seguir siendo moderado en los próximos meses, debido principalmente a una desaceleración económica esperada y a la tendencia al teletrabajo. Además, la polarización del mercado se acelera, con edificios de oficinas nuevos superando a las oficinas antiguas, junto con ubicaciones buenas y céntricas que benefician una mayor demanda que las ubicaciones más periféricas. También, el mercado de inversión ha registrado una rápida expansión del rendimiento en un año. "Sin embargo, creemos que la revisión total de precios aún no se ha producido en todas las empresas de oficinas que cubrimos".
8. Los actores inmobiliarios minoristas ofrecen mejores rendimientos totales que el resto del sector, gracias a mayores rendimientos de dividendos, menores caídas de valoración esperadas y un menor apalancamiento.
Explican que durante un entorno recesivo, las ventas minoristas se han mantenido prácticamente estables, al igual que las tasas de desocupación. El desarrollo de las ventas online impulsó a los minoristas y operadores de centros comerciales a adaptarse al comportamiento de los consumidores y después del COVID-19 se produjo un reequilibrio hacia el comercio minorista en las tiendas. Además, ven importante destacar que la revaloración del valor de los activos minoristas comenzó mucho antes que otras clases de activos.
9. Los actores residenciales alemanes aún no están fuera de peligro. La principal preocupación es si el modelo de negocio de los propietarios residenciales alemanes es sostenible con ratios de apalancamiento tan altos a pesar de uno de los desequilibrios más fuertes entre la oferta y la demanda.
10. Este año debería seguir siendo de transición para los actores de la logística, con una demanda deprimida, tasas de desocupación crecientes y una desaceleración del crecimiento de los alquileres.
Ven que el sector logístico todavía se beneficia de vientos de cola positivos, en particular el fuerte crecimiento del comercio electrónico y la necesidad de aumentar los inventarios. Como resultado, la contratación y los alquileres han aumentado significativamente desde el fin del COVID-19.
"Sin embargo, el sector también es sensible al ciclo económico, particularmente a los niveles de inventario en Europa. Debido a la caída de las existencias desde finales del año pasado, la contratación en Europa también ha ido cayendo (-40% en el primer semestre). Como resultado, esperamos que los niveles generales de contratación sigan siendo bajos en 2024".
Por su parte, "las tasas de desocupación deberían aumentar, pero la expansión debería ser algo limitada, a medida que la tendencia a la deslocalización continúa aumentando en Europa. Como resultado de un entorno de mercado menos positivo, el crecimiento del alquiler debería desacelerarse durante 2024".
También, como el sector es cíclico tardío, "lo más probable es que el impacto real en los alquileres no se sienta hasta este año y se espera una fuerte desaceleración del crecimiento de los alquileres".
