"La incertidumbre es todavía elevada sobre los activos inmobiliarios, sobre todo oficinas y centros comerciales". Es la razón por la que los analistas de Bankinter han rebajado tanto la recomendación, que pasa a 'neutral' desde 'compra', como el precio objetivo de Merlin Properties, que lo sitúan en los 9,47 euros por acción frente a los 9,71 euros anteriores.
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A pesar de la recuperación del ciclo, el Covid-19 ha cambiado de forma estructural nuestra forma de trabajar y consumir, por ello, Bankinter baja su recomendación. "Aunque cotiza con un descuento del 40% frente a su valoración de activo, consideramos altamente probable que se revise a la baja", explican, añadiendo que Merlin Properties se ha revalorizado un 16% en lo que va de año, "alcanzando niveles próximos a nuestro precio objetivo, que revisamos ligeramente a la baja".
En un reciente informe, los analistas detallan que, en oficinas, que suponen el 50% de los activos de la compañía, el teletrabajo conlleva una menor demanda, que se traducirá en caídas de rentas y ocupaciones entre 2021 y 2022. En centros comerciales, el 17% de los activos, es previsible una caída de ocupaciones una vez finalicen los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) y las rebajas de alquileres. "La alternativa para mantener la ocupación sería perpetuar los incentivos", afirman.
Por otro lado, el paso del Covid-19 dejará un nivel de rentas netas un 10% inferior a los niveles previos al virus. "Estimamos una generación de caja (FFO) de 251 millones de euros en 2021, un 22% menos frente a 2019, que debería estabilizarse a partir de 2022 en cerca de 300 millones de euros, un 8% menos que en 2019", señalan. Además, consideran que el impacto de las menores rentas se ve mitigado por la entrada en explotación de nuevos activos, sobre todo logísticos, actualmente en fase de construcción.
En cuanto a la rentabilidad por dividendo, creen que se estabilizará cerca del 5%. La compañía distribuirá en los próximos meses 0,25 euros por acción con cargo a resultados de 2020, que implica una rentabilidad del 2,7%. "Prevemos que el de 2021 se incremente hasta los 0,39 euros por acción, un 4,3% de rentabilidad, y se estabilice en los 0,46 euros por acción, un 5,1% de rentabilidad, a partir de 2022.
