Durante el periodo de aumento de la burbuja inmobiliaria, la banca llegó a conceder hipotecas por importes mucho más altos de los necesarios para que los clientes sufragaran el coste de la vivienda. Lo hizo por hasta el 107% en 2006 y solamente estabilizó la concesión en el 80% del importe del inmueble a partir de 2012, de acuerdo con un artículo publicado este martes por el Banco de España.
La ratio préstamo/valor de transmisión media, conocida en el sector como loan to value, alcanzó su punto máximo en 2006 con ese 107%. Antes de ese año había evolucionado desde el 103% que marcaba en 2004, pero a partir de ese año comenzó a bajar y se situó en el 105% en 2007.
Los años posteriores, la ratio registrada fue menor del 100%, hasta estabilizarse en el 80% a partir de 2012. Esto quiere decir que, al menos entre 2004 y 2012, las entidades daban hipotecas que, de media, superaban el umbral del 80% del importe de la vivienda, por encima del cual el coste de capital asociado a la concesión de una hipoteca aumenta, lo que obliga a los bancos a provisionar más por cada una de ellas.
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En un artículo analítico llamado La ratio préstamo-valor de la vivienda en España durante el período 2006-2016 y firmado por Olympia Bover, María Torrado y Ernesto Villanueva, se indica que en 2006, año en el que se sitúa el inicio del periodo de expansión, la mitad de las hipotecas concedidas excedía el precio de transmisión declarado en el registro.
Estos préstamos se redujeron a la mitad entre 2006 y 2010, de forma que solamente constituían una de cada cuatro hipotecas, aunque aumentó la proporción de estos préstamos con importes entre el 80% y el 100% del precio de transmisión. En los años de la recesión, entre 2010 y 2016, sin embargo, las hipotecas que se concedían por el 100% eran solamente el 5% del total.
TASACIONES INFLADAS
En el mismo artículo, se reconoce que las tasaciones de viviendas durante aquellos años estaban infladas, al menos durante los años previos al pinchazo de la burbuja. Entre 2004 y 2008, de hecho, el precio de transmisión (el que reportan el comprador y el vendedor en el documento de compraventa) representaba el 66% del precio de tasación declarado ante notario. A partir de 2009, esta proporción se fue elevando hasta llegar al 90% en 2016.
En 2006, de hecho, en una de cada cuatro compraventas el precio de transmisión era inferior a la mitad del precio de tasación y solamente en una de cada diez operaciones era superior al valor de tasación. Hasta 2016 la diferencia se fue reduciendo, aunque aún “existía un porcentaje importante de compraventas en la muestra enlazada cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión”.
Según indican los autores del artículo, es posible que el valor de tasación de una vivienda difiera del precio de transmisión, lo que se explica porque este último puede reflejar elementos de “materialización incierta”, como recalificaciones futuras o la instalación de infraestructuras en la zona, que la tasación no tiene en cuenta.
Sin embargo, “debería existir una relación entre ambas variables”, subrayan los autores. Lo cierto es que existió una brecha considerable entre ambas hasta 2009, cuando el valor de tasación cayó más que el de transmisión.
