A medida que las rentabilidades se van ajustando a unos costes de financiación más elevados, los expertos de Barclays ven probable que los valores inmobiliarios europeos sigan cayendo este año. Y el mercado en España no es una excepción. ¿Qué pasará con Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial?
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Las cuentas de ambas compañías se han comportado de forma decreciente en los beneficios debido al impacto de las desinversiones pasadas o en curso. En 2022, Inmobiliaria Colonial logró un beneficio neto de 8 millones de euros, lo que representa una reducción del 98% respecto a los 474 millones que ganó el año anterior. Por su parte, Merlin Properties registró un beneficio neto de 263 millones de euros, lo que supone un descenso del 48,6% respecto a los 512,2 millones cosechados durante el periodo anterior.
Sin embargo, "ambas tienen un importante potencial de mejora de la ocupación en España", del 93% para Merlin y del 90% para Colonial, según Barclays, que consideran que las previsiones de la tasa de desempleo sugieren que la demanda de oficinas podría resistir dada la fuerte correlación. Así, "la demanda de oficinas podría ser más fuerte de lo esperado, o al menos el riesgo a la baja es limitado".
Y esto, precisamente, podría dar una sorpresa a estas dos compañías inmobiliarias. Como detallan los analistas de la entidad, Merlin Properties decrece interanualmente, ya que la venta de las sucursales bancarias de BBVA pesa sobre la progresión de sus ganancias este año, "pero nos preguntamos si podría haber algún lado positivo en la ocupación de oficinas", que se ha recuperado hasta los niveles de 2019, con una aceleración en 2022.
De cara al futuro, asumen que los centros de datos y logística comenzarán a impulsar los ingresos por alquiler de manera más sustancial a partir de 2024. Mientras, Colonial cerró el pasado ejercicio con un 90% de ocupación en España debido a la finalización de algunas promociones. "Si bien ya se han anunciado algunos arrendamientos y se han tenido en cuenta en la guía, cualquier aumento de ocupación adicional podría nuevamente brindar espacio para una actualización".
Con este panorama, en Barclays reiteran la recomendación de 'sobreponderar' sobre Merlin Properties "dado un rendimiento de ganancias decente, una progresión más lenta del flujo de caja pero sin necesidad de un desapalancamiento forzado este año". También mantienen el precio objetivo sin cambios, en los 10 euros por acción.
Además, aumentan sus estimaciones de rendimiento contable total del 5,6% al 8,6% de media en el periodo 2023-2026. Respecto a Colonial, recortan el precio objetivo, hasta los 5,6 euros por acción, mientras que aumenta solo marginalmente sus previsiones del 0% al 1% en promedio durante 2023-2026.
