- Los bancos han mejorado la oferta con el euríbor en negativo y una 'batalla comercial'
- Algunos expertos advierten de la conveniencia de estos préstamos antes de que suban los tipos
O las familias temen que el euríbor se dispare en el futuro, o los bancos no están por la labor de conceder hipotecas a tipos negativos. O las dos cosas a la vez a la vez. La constitución de hipotecas a tipo fijo ha marcado un nuevo máximo histórico al alcanzar el 30% de los préstamos constituidos para la compra de una vivienda en septiembre, según el último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Una tendencia creciente que nutre otra guerra comercial entre los bancos.
El montante de hipotecas constituidas fue de 26.667 contratos, de los que un 70% fueron a tipo variable y un 30% a tipo fijo -frente al 71,7% y 28,3% respectivamente de agosto-. El préstamo típico se sitúa en septiembre en 113.193 euros solicitados a un periodo de 22 años con un tipo de interés del 3,17%, incluyendo ambos tipos de crédito.
“Los préstamos a tipo fijo resultan muy atractivos para los potenciales compradores de vivienda por sus actuales condiciones y porque les protege de posibles subidas de tipos de interés”, argumenta Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. Precisamente esta es una de las claves, y llega desde el lado de la demanda. Un escenario de tipos cero, con el retorno de la inflación, es improbable que se prolongue en horizontes temporales de varias décadas como son los de las hipotecas. El euríbor a 12 meses está en negativo este año con los tipos de referencia en el 0% por parte del Banco Central Europeo (BCE), pero los expertos barajan que la institución que preside Mario Draghi comenzará a normalizar los tipos a lo largo de 2017 o de 2018.
Los préstamos a tipo fijo resultan muy atractivos para los potenciales compradores de vivienda por sus actuales condiciones y porque les protege de posibles subidas de tipos de interés
“El peligro de épocas de tipos reducidos es que se concentren hipotecas a tipo variable sin saber si se van a poder pagar cuando suban las cuotas. La parte positiva son los clientes que se están aprovechando de la situación para contratar hipotecas a tipo fijo a niveles cercanos al 2%”, subraya Pau Monserrat, economista de iAhorro.com.
LIBRES DE RIESGO
Las hipotecas a tipo variable están actualmente pagando una menor cuota por las mismas cantidades solicitadas que las de tipo fijo. El 70% de los préstamos está vinculado al euríbor, que está en terreno negativo desde febrero. Pero no siempre será así. “Los clientes están aprovechando un momento de tipos históricamente bajos para dar certeza de que su cuota hipotecaria no subirá en el futuro. Es un producto que está teniendo mucho éxito”, aseguró Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, en la presentación de los resultados del tercer trimestre.
De hecho, el retorno de la inflación podría acortar el periodo en el que las familias tienen la oportunidad de aprovechar este entorno para asegurarse una cuota mensual más reducida que en el pasado con la compra de su vivienda. Las peores previsiones apuntan a un repunte de los precios más brusco de lo esperado, lo que obligará a los bancos centrales a normalizar su política más rápidamente de lo que les gustaría. De esta opinión es el economista jefe de Arcano, Ignacio de la Torre, en su informe 'Apocalipsis Now?'. Por ello, precisamente, recomienda este tipo de hipotecas antes de que sea tarde. O, al menos, de que se hayan encarecido.
GUERRA COMERCIAL
La otra explicación proviene del lado de la oferta. Los bancos no tienen demasiados incentivos para conceder hipotecas a tipo variable que presiona su ya maltrecha rentabilidad. Y se han lanzado a competir por los préstamos con interés fijo. “La guerra comercial entre entidades parece haberse trasladado a este tipo de hipotecas, lo que está provocando que los precios se estén reduciendo y que las novaciones (cambios de condiciones de las hipotecas existentes) se comiencen a decantar por ellas”, resume Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. Entre el aluvión de ofertas algunas se sitúan incluso con un tipo de interés nominal (TIN) inferior al 2%, algo impensable años atrás.
Santander pone como condición para su oferta estrella domiciliar una nómina de al menos de 2.000 euros o el pago a la Seguridad Social en caso de autónomos. También un seguro multirriesgo hogar y un seguro de vida. Con ello, el TIN es del 1,75% y la tasa de interés equivalente (TAE) del 3,12% cuando la hipoteca tiene una duración de entre 5 y 15 años. Para un periodo de 25 hasta 30 años, el interés asciende hasta el 2,5% y el 3,58% respectivamente. La comisión de apertura es del 1%.
El préstamo hipotecario de BBVA, con una comisión de apertura del 1% (600 euros mínimo) va desde un TIN del 1,7% y una TAE del 2,5% si se contrata a 15 años, la persona o familia genera más de 1.500 euros mensuales de ingresos, y tiene domiciliada la nómina con el banco, junto con un seguro y un plan de pensiones. La oferta empeora hasta el 3,5% y el 3,9% respectivamente si no se cumple ninguno de estos requisitos.
La horquilla de tipos de interés nominal de los créditos hipotecarios ofrecidos por CaixaBank fluctúa entre el 1,99% y el 3,19% en función de la vinculación del cliente, con una comisión de apertura del 1% y para un plazo de 30 años.
Bankia tiene una comisión de apertura menor que el resto, con un 0,9% y mínimo 500 euros. El tipo de interés nominal más bajo es del 2,2%, que es el que se imputa en hipotecas a 10 años. Para un periodo de 30 años es del 2,75%.
La oferta activa de Sabadell para hipotecas a tipo fijo es del 2,8% de TIN y del 3,96% TAE para un préstamo a 30 años. A cambio, el solicitante debe domiciliar su nómina y contratar los seguros vinculados de vida y hogar. La comisión de apertura es del 1%, con un mínimo de 750 euros.
La hipoteca fija de Bankinter requiere también un seguro del hogar, uno de vida y la contratación de una cuenta nómina o profesional. El tipo de interés nominal oscila desde el 1,6% hasta 10 años y el 2,15% a 20 años. La TAE, por su parte, se mueve entre el 2,82% y el 3,09%. La comisión de apertura es como en los anteriores casos de un punto porcentual, pero con un mínimo de 350 euros.
Con Banco Popular, por su parte, el particular dispone de una hipoteca de con un tipo fijo del 1,75% por bonificaciones que dependen del cliente y de sus productos contratados, y una TAE del 2,89%. Este ejemplo es para una hipoteca a 10 años. Si el plazo se eleva a 15 años y sin bonificaciones, las tarifas empeoran hasta el 2,7% de nominal y el 3,36% de TAE. La comisión de apertura, como con sus competidores, es del 1%.
Así, la conveniencia de las ofertas depende de las características de cada particular y de dónde quiera contratar el grueso de sus productos financieros. Pero hay vida más allá del Ibex 35, y otras entidades financieras también tienen hipotecas atractivas en este entorno de tipos al 0%. Fuera de los siete grandes bancos del selectivo, hay ofertas de crédito para la compra de vivienda destacadas como la TAE desde el 2,76% en Liberbank o desde el 3,05% en Kutxabank.