El Banco Central Europeo (BCE) ha decidido endurecer su política monetaria y ha optado por una subida de 75 puntos básicos de los tipos de interés. Esta medida provocará fuertes movimientos en el mercado financiero que, junto con la subida del euríbor desembocará en un encarecimiento de las cuotas hipotecarias.
Para hacer frente a esta difícil situación, Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, establece tres mecanismos que pueden resultar de gran utilidad a la hora de protegernos de esta nueva subida de las tasas. Entre ellas destaca las hipotecas con carencia y el swap hipotecario para los nuevos contratantes, y la novación y, en menor medida, la subrogación para los ya hipotecados.
SEGURO PARA CUBRIR POSIBLES SUBIDAS DE TIPOS
“La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del euríbor”, apunta Zamora. Este producto es un seguro que cubre una posible subida de los tipos de interés a partir de un determinado nivel, aunque desde Hipoo recomiendan "acudir a un experto, debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errónea”.
Con el swap hipotecario, en el caso de que los tipos de interés subiesen por encima de un nivel determinado, por ejemplo, un 3%, no se pagaría más cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagaría dicha prima de seguro.
PAUSA EN EL PAGO MENSUAL DE LAS CUOTAS
Otro de los mecanismos que destaca Zamora son las hipotecas con período de carencia. “Este tipo de producto hipotecario”, explica “es un añadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses”. Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital.
Las hipotecas con periodo de carencia pueden resultar de gran utilidad si la pausa en el pago de las cuotas se elige de forma correcta, por ejemplo, ante una presumible fuerte subida del euríbor.
El swap hipotecario y las hipotecas con carencia son opciones que se tienen negociar antes de la firma. Es decir, durante el proceso de negociación previo y siempre bajo la recomendación y supervisión de un experto hipotecario, debido a la complejidad de los productos.
RENEGOCIAR LAS CONDICIONES DE LA HIPOTECA
En cuanto a los ya hipotecados, el experto de Hipoo afirma que la mejor vía para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés es la novación. “Negociar con tu propia entidad bancaria una novación hipotecaria, es decir, una renegociación de las condiciones de la misma puede considerarse como un ejercicio óptimo de cara a facilitar un ahorro clave frente a la subida del euríbor”. “Por ejemplo, se puede negociar con el banco una rebaja de interés, optando por la contratación de una vinculación (seguro de vida, plan de pensiones) con la entidad”.
Dada la incertidumbre económica actual, las entidades bancarias han comenzado a reajustar las diferentes modalidades hipotecarias. El tipo fijo ha sido el más perjudicado respecto al variable y al mixto. Un ejemplo de ello es el incremento de las hipotecas fijas en más de un punto porcentual respecto al año pasado.
"En julio de 2021, el tipo fijo medio en España se situaba en el 1,15% TIN y el 2,11% TAE. Mientras, que un año después, y con los datos del INE en la mano, el tipo fijo medio se instalaba en un TIN al 2,47% y un TAE del 3,26%. Un hecho que prueba la apuesta de los bancos por el tipo variable y la consiguiente relegación del tipo fijo, en plena guerra abierta por la captación de nuevos clientes", señala el experto hipotecario.
