La subida de tipos de interés de los últimos meses y la potencial recesión harán que las socimis se enfrenten a un ajuste a la baja en el valor de sus activos. "Las socimis españolas presentan menor atractivo por la elevada exposición a oficinas y centros comerciales", aseguran en Bankinter, por lo que consideran que todavía es pronto para entrar en el sector.
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Entre las razones se encuentra la demanda a la baja, la menor capacidad de incremento de rentas y el riesgo de rebajas en las valoraciones de activos.
Desde el departamento de análisis de la entidad señalan que "este recorte en la valoración de sus carteras tendrá un impacto en el beneficio contable y en su apalancamiento, que podría reflejarse ya a cierre de año en algunos casos". Aunque se trata de algo ya descontado en gran medida por las principales socimis, se trata de una "noticia negativa". Por ello, cotizan con abultados descuentos, de entre 55% y 65% sobre NAV (valor neto de los activos).
Para Bankinter, de entre las principales socimis cotizadas españolas, únicamente Inmobiliaria Colonial puede presumir de ostentar un consejo de 'compra', dado que sus rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos. Su rentabilidad por dividendo es superior al 5% para 2023 y cotiza con un descuento del 59% sobre NAV. El precio objetivo lo colocan en los 6,86 euros por acción.
Mientras, para Merlin Properties y Lar España fijan una recomendación de neutral, con una valoración objetiva de sus acciones en los 9,79 euros y los 5,38 euros, respectivamente.
DESCENSO MEDIO DEL 31% EN EL VALOR DE LOS ACTIVOS
"Con la caída de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, el mercado ya está valorando un descenso medio del 31% en el valor de los activos y, por tanto, una crisis mayor en el sector que la de 2007". Así lo expresan en ODDO BHF AM. Eso sí, destacan que durante esa crisis ninguna empresa inmobiliaria cotizada ha entrado en impago y que hoy en día han mejorado globalmente la calidad de sus carteras y han bajado su nivel de endeudamiento. También que los bancos gozan de mucha mejor salud que en su momento.
Según comentan Véronique Gomez y Pierre Toussain, gestores de carteras de Real Estate de ODDO BHF AM, la actual desaceleración económica afectará a la actividad de alquiler y a la inversión inmobiliaria, pero lo hará de forma desigual.
"En el caso de las oficinas, que son los activos más cíclicos, la brecha se ampliará entre los inmuebles 'singulares', que satisfacen las exigencias de los inquilinos y los que ya no lo hacen. Esta brecha también se verá impulsada cada vez más por la necesidad de inmuebles 'verdes' como reacción a la crisis climática y energética. Y este imperativo seguirá dando trabajo a nuestras empresas inmobiliarias, cuyas carteras están bien situadas para apoyar las inversiones necesarias", afirman.
Creen que el comportamiento bursátil de las empresas inmobiliarias parece reflejar ya un escenario muy sombrío para los mercados inmobiliarios y para las economías europeas. "Aunque nadie sabe con exactitud lo que depara el futuro, tal y como están las cosas, este descenso parece exagerado. Los tipos de interés alcanzarán pronto un punto de equilibrio, y cuando eso ocurra los inversores podrán volver a considerar los fundamentos del sector inmobiliario cotizado", concluyen.
