La nueva ley hipotecaria prohíbe a los bancos obligar al cliente a contratar un producto con la suscripción de una hipoteca, lo que se conoce como ventas vinculadas. No obstante, tras su paso por la Comisión de Economía del Congreso, la norma incluye una excepción a esta prohibición: los seguros, que son el producto estrella en las ventas vinculadas de hipotecas. Así, las entidades sí podrán obligar a los clientes a contratar seguros, aunque no tendrán que ser necesariamente los que comercialice el banco que da la hipoteca.
La mayoría de las entidades obligan habitualmente al cliente a contratar determinados productos con la suscripción de una hipoteca, en ocasiones a cambio de bonificaciones o mejoras del precio. Esto, a partir de la entrada en vigor de la ley hipotecaria, no estará permitido, salvo en un caso.
La ley, que pasará por el Pleno del Congreso este jueves para recibir su aprobación antes de pasar al Senado, permitirá al prestamista (el banco) o al intermediario exigir al cliente que suscriba una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, un seguro de daños del inmueble y/o otros seguros relacionados con el préstamo hipotecario.
El banco, eso sí, estará obligado a aceptar que el cliente adquiera una póliza diferente a las que le ofrece y no podrá en ningún caso cobrar una comisión al cliente por analizar las pólizas alternativas que este le presente. Además, la ley detalla que el banco no podrá empeorar las condiciones de la hipoteca por que el cliente decida contratar un seguro que no es el de la entidad que le da el préstamo.
En todo caso, las ventas combinadas sí estarán permitidas, como ya contemplaba el borrador presentado por el Gobierno del PP hace ahora un año. Esto es, los bancos podrán ofrecer al cliente productos ligados a la hipoteca que este podrá aceptar o no. En las ventas vinculadas todos los productos se encuentran en el mismo contrato, mientras que en las combinadas van por separado.
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El PP usará su mayoría en el Senado para intentar eliminar el impuesto hipotecarioEn el caso de las ventas combinadas, la ley aclara que el banco deberá informar del beneficio y el riesgo de pérdida que acarree el producto, especialmente si se trata de uno de inversión. En este caso concreto, se deberá proporcionar al cliente una simulación de escenarios de pérdidas.
CALCULAR LA PENSIÓN
Otra de las novedades que incorpora la ley hipotecaria es la obligación a los bancos de valorar “en profundidad” la solvencia del cliente antes de firmar el préstamo. Las entidades deberán tener en cuenta la situación de empleo del prestatario, sus ingresos actuales y futuros, sus activos en propiedad, su nivel de ahorro, sus gastos fijos y otros compromisos.
No obstante, en el caso de que el hipotecado no vaya a reembolsar el capital total prestado antes de su jubilación, es decir, si se jubila antes de liquidar la hipoteca, los bancos deberán valorar el nivel de ingresos previsible que tendrá una vez finalice su vida laboral. Este análisis de solvencia se realizará a través de procedimientos internos que los bancos deberán desarrollar y cuyo coste, en ningún caso, se podrá repercutir a los clientes. El Banco de España revisará estos protocolos.
Por el momento, a la ley hipotecaria le quedan meses para entrar en vigor. Está previsto que la norma reciba el visto bueno definitivo y en la primavera de 2019, dado que antes debe pasar por el Senado, donde el PP incorporará algunas enmiendas que han sido rechazadas por la Comisión de Economía del Congreso. La norma, así, deberá volver a pasar por la Cámara Baja, que le dará el aprobado definitivo cerca de marzo.
