En las últimas semanas, los bancos alemanes han presentado unos resultados anuales que en su mayoría han mejorado las previsiones, aunque los analistas de Scope subrayan que "la caída del 10,2% de los precios de los inmuebles comerciales nacionales el año pasado y los riesgos de contagio, en particular derivados de los diversos grados de participación en el mercado inmobiliario comercial de EEUU, son preocupaciones persistentes".
Christian van Beek, director de Instituciones Financieras de Scope, recuerda que "la exposición inmobiliaria total de los bancos alemanes que informaron a la Autoridad Bancaria Europea como parte del ejercicio de transparencia ascendía a 333.000 millones de euros a finales de junio de 2023".
Sin embargo, asegura que aunque el deterioro de los mercados inmobiliarios empezó a reflejarse en los balances de los bancos y en las ratios de morosidad en 2023, "las provisiones para insolvencias siguieron siendo manejables para la mayoría de los bancos".
De esta manera, el analista considera que una crisis sistémica de los bancos alemanes "parece improbable en medio de la persistente preocupación por el sector inmobiliario".
"Sin embargo, las entidades domésticas especializadas en el negocio hipotecario y los Landesbanken (bancos territoriales) tienen grandes carteras inmobiliarias, y parte de su exposición se encuentra fuera de Alemania, en particular en el sector inmobiliario estadounidense. Estos bancos han tenido que hacer frente a notables aumentos de sus ratios de morosidad y algunos han dotado importantes provisiones para insolvencias", asegura.
Mientras, otros segmentos de la financiación inmobiliaria "son menos llamativos". En este sentido, Van Beek destaca que "el mercado inmobiliario alemán es fundamentalmente estable", y recuerda que "las pérdidas relacionadas con la quiebra del grupo inmobiliario Signa resultaron manejables para los bancos alemanes".
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"Por eso, esperamos que las provisiones para insolvencias en el sector inmobiliario comercial se mantengan en niveles moderados hasta 2024. En general, los bancos se han vuelto más cautelosos a la hora de conceder préstamos a segmentos inmobiliarios en dificultades, por lo que esperamos que la proporción de inmuebles en dificultades en las carteras disminuya con el tiempo", destaca.
LOS RATIOS DE MOROSIDAD
Un indicador fundamental sobre los riesgos de la exposición de la banca al sector inmobiliario son los ratios de morosidad, que han aumentado "significativamente" en el caso de entidades alemanas como Landesbank Hessen-Thüringen, Deutsche Pfandbriefbank, DekaBank y Bayerische Landesbank, que experimentaron subidas cercanas al 1,5% en el primer semestre de 2023.
Sin embargo, desde Scope siguen considerando "que los riesgos están bastante contenidos en este nivel", puesto que "las entidades más afectadas constituyen una parte limitada del sector bancario alemán". Mientras, las firmas de mayor calado como Deutsche Bank o Commerzbank cuentan con una "elevada proporción de hipotecas residenciales en sus carteras inmobiliarias" de "naturaleza estable".
"En general, los sólidos resultados de la mayoría de los bancos hipotecarios alemanes pueden atribuirse a sus sólidas normas de suscripción, que se traducen en una baja relación préstamo-valor y una sana diversificación, tanto en términos de tipos de propiedad como de distribución geográfica", añade.
Teniendo todo esto en cuenta, su valoración es que "el alcance de la crisis se limita a unos pocos financieros inmobiliarios comerciales individuales que se han centrado en el crecimiento de los ingresos en los últimos años, especialmente fuera de Alemania".
De todas formas, matiza que "los riesgos de refinanciación para el conjunto de la clientela inmobiliaria pueden dar lugar a nuevas pérdidas de crédito en los próximos años", aunque no ve que "de estas instituciones emane una crisis sistémica".
"Esto se debe en gran medida a los esfuerzos realizados por los bancos alemanes en la última década para reducir de forma sostenible sus bases de costes y reforzar los ingresos no financieros en un entorno de tipos de interés ultrabajos y disminución de los ingresos por intereses. El resultado es una rentabilidad muy mejorada en épocas de subida de los tipos de interés, que se compara cada vez más favorablemente con la de sus homólogos internacionales", argumenta.
De cara al futuro, espera que "los márgenes netos de intereses se normalicen en 2024", aunque considera que "la base de beneficios de los bancos alemanes se ha reforzado de forma sostenible y que tiene una capacidad significativa de absorción de pérdidas en el improbable caso de que se intensifique una crisis inmobiliaria".
"Los requisitos reglamentarios desde la crisis financiera mundial han dado lugar a un aumento del capital adeudado en el sector bancario, aumentando significativamente la resistencia a un entorno económico deteriorado. Los bancos también han aumentado sus reservas de riesgo mediante ajustes posteriores al modelo para el escenario de una crisis inmobiliaria sostenida, una medida que ayudó frente a la pandemia del Coronavirus y la crisis energética derivada de la guerra en Ucrania", concluye.
