Según los fiscalistas del Consejo General de Economistas (CGE), el propietario de una segunda residencia estándar puede, fácilmente, soportar un coste fiscal anual de más de 1.300 euros. Además, de cada 100 euros empleados para la promoción de un inmueble, casi nueve corresponden a diversos tributos y, por el lado del comprador, de cada 100 euros destinados a la adquisición de una vivienda de nueva construcción, diez conciernen a impuestos.
Son algunas de la Guía sobre la tributación de la propiedad y el alquiler de vivienda, elaborada por el Servicio de Estudios de dicho Consejo General y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), órgano especializado en fiscalidad del CGE.
El diagnóstico realizado sobre la fiscalidad de la vivienda se puede resumir en nuevos puntos. El primero, que los impuestos son un componente significativo en la formación del coste de la vivienda nueva. El proceso productivo de la vivienda hasta su adquisición está gravado con una cantidad importante de tributos, entre impuestos y tasas.
El segundo, sobre los costes fiscales asociados en la fase de la promoción de las viviendas, el 8,83% del coste de la vivienda para el promotor lo constituyen impuestos.
Tercero, la modalidad Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales, del Impuesto sobre Transmisiones se llega a pagar hasta siete veces en una promoción y venta de edificaciones. Cuarto, la modalidad de Actos Jurídicos Documentados tiene el agravante de que casi la totalidad de las CCAA lo han incrementado en un 200%, pasando a ser en la mayoría del 1,5%.
Quinto, en cuanto a la tributación asociada a la propiedad de la vivienda, creen que la vivienda habitual tiene una fiscalidad bastante beneficiosa, ya que sólo se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con carácter anual. Además, salvo las viviendas con valores muy elevados, estas no tributan en el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, en el de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
El sexto es el caso distinto es el de la segunda vivienda, que sí tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, en el de Solidaridad de las Grandes Fortunas, se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles con carácter anual, y en el Impuesto sobre la Renta está penalizada al tener el propietario que imputar una renta presunta.
Séptimo, el inquilino no tiene deducciones en el IRPF, salvo algún supuesto de contratos anteriores a 2015. Son las Autonomías las que regulan incentivos fiscales. Octavo, los regímenes especiales en el Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento de vivienda se han endurecido en los últimos dos años. Y noveno, la gran variedad de impuestos y tasas a nivel nacional, autonómico y local puede desincentivar la construcción de nuevas viviendas.
Además, a la vista de los problemas del mercado de la vivienda y del diagnóstico sobre su fiscalidad, el REAF-CGE apunta algunas propuestas. Contando con las CCAA, habría que intentar limitar la tributación por Actos Jurídicos Documentados bajando el tipo y evitando su devengo reiterado en el proceso de edificación. Asimismo, habría que evitar el incremento del tipo de esta modalidad del Impuesto sobre Transmisiones cuando se renuncia a la exención del IVA.
Para reactivar la rehabilitación en estos momentos de atonía del sector sería deseable revisar los requisitos exigidos para que una obra se califique como rehabilitación. Con la normativa y doctrina administrativa actual es complicado conseguir que estas ejecuciones de obra tributen a tipo reducido como lo hacen las de obra nueva.
Para incentivar la adquisición de vivienda con destino al arrendamiento se podría pensar en aplicar, en esos casos, el tipo superreducido del 4% como ya está previsto para las compras por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento. Además, debería incentivarse fiscalmente la promoción y compra de viviendas eficientemente energéticas. Con ello se contribuiría, aún más, a la sostenibilidad y la protección del medio ambiente.