El mercado inmobiliario europeo ha entrado en un periodo de corrección de precios. Y con ella deberían llegar las oportunidades. ¿Es el momento del 'real estate'? "Con el endurecimiento de las condiciones de financiación, la caída de los volúmenes de inversión y la desaceleración del crecimiento económico hasta el punto de una posible recesión, existe una gran probabilidad de que veamos una reducción importante en los precios inmobiliarios en los próximos 12 meses", expresan en DWS.
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Como señalan en un reciente informe, las acciones de calidad más débil están experimentando una corrección de precios mucho mayor que el promedio del mercado. Según estimaciones recientes, la rentabilidad neta inicial media del stock de oficinas de grado B podría aumentar este año en 100 puntos básicos, lo que equivale a una caída del 20% del valor. Y aunque el impacto puede ser menor para otros sectores, todavía se considera probable que la logística de grado B, residencial y minorista experimenten caídas de valor en el rango de entre el 5% y el 10%.
Los analistas de la firma añaden que, a pesar de la pandemia, el mercado de ocupantes ha estado en buena forma, con escasez de acciones nuevas y de alta calidad en casi todos los sectores. A menudo reflejando una falta sostenida de desarrollo, la escasez abarca todo el espectro residencial y logístico. La disponibilidad promedio de oficinas ha aumentado en los últimos años, pero incluso en este caso, el mercado lucha con frecuencia para ofrecer la calidad de los activos que buscan los ocupantes corporativos.
Sin embargo, a medida que la economía se desacelera, el aumento de las insolvencias corporativas y la pérdida de puestos de trabajo podrían aumentar la vacante. Dada una cartera de desarrollo relativamente modesta en todos los sectores fuera de la logística, este escenario sugiere un aumento más agudo en la vacante secundaria, a medida que los ocupantes consolidan sus requisitos de espacio. Las oficinas de grado B parecen particularmente vulnerables. Un sector típicamente procíclico, una vacancia promedio más alta y dudas constantes sobre el trabajo remoto aumentan el riesgo de disminución de los alquileres.
Claramente, existe un alto grado de incertidumbre en esta perspectiva, y lo más probable es que haya una amplia gama de resultados en diferentes activos. No obstante, dadas algunas de las estimaciones recientes de la corrección de precios actual, y con los valores de alquiler vulnerables frente a la desaceleración de la demanda, no sería descabellado sugerir que algunos activos secundarios podrían perder más del 20% de su valor.
¿Deberían llegar las oportunidades? La corrección de precios y la futura recuperación económica sientan las bases para oportunidades atractivas de valor añadido, asegura el documento de DWS. A medida que la economía vuelve a su cauce y los factores estructurales de la demanda siguen fortaleciéndose, parece ser un momento excelente para preparar estrategias centradas en el valor añadido. "Dada la escasez de nuevos suministros, vemos oportunidades futuras para adquirir activos de grado B a un precio reducido, con vistas a ofrecer un espacio de alta calidad que satisfaga futuras necesidades".
Consideran que la recuperación debería respaldar el alquiler de espacios vacantes. Se puede encontrar un rendimiento adicional moviéndose a mercados más pequeños, donde los niveles más bajos de liquidez podrían respaldar un ajuste de precios aún mayor. "Sin embargo, en general advertiríamos contra este enfoque, con la excepción de los sectores residenciales en un número selecto de ciudades más pequeñas que se están beneficiando del crecimiento de la población y el empleo más que los principales mercados", apuntan.
"La corrección de precios, la recuperación, las expectativas de alto rendimiento y el impacto positivo respaldan el caso de futuras inversiones de valor agregado. Estamos solo al comienzo de esta desaceleración económica y del mercado inmobiliario y, por lo tanto, puede parecer contradictorio sugerir que ahora es el momento adecuado para pensar en ascender en la curva de riesgo. Sin embargo, para la mayoría, la inversión inmobiliaria es un proceso de varios años y, como tal, debemos estar preparados para mirar hacia el futuro", destacan.
Además, comentan que no hay nada seguro, pero las perspectivas para los bienes raíces, ya sea la revalorización actual, la falta de oferta prolongada o los cambios estructurales importantes, se prestan a la opinión de que los inversores ahora deberían considerar una asignación futura al valor agregado. Eso sí, "las estrategias exitosas no se limitarán a un solo sector".
"Ya sea el impacto del trabajo remoto en el sector residencial, el comercio electrónico en la logística, la demografía en la vivienda para personas mayores o el impulso de cero neto en el espacio de oficinas corporativas, todos estos factores indican la necesidad de que el mercado inmobiliario responda a los requisitos cambiantes de los ocupantes". Y el éxito tampoco se limitará a una sola ubicación. Se están produciendo cambios estructurales en todo el mundo y en los mercados inmobiliarios de Europa.
"Si bien tendemos a preferir ubicaciones de rápido crecimiento y alta productividad, donde es más probable que los ocupantes puedan pagar un espacio de alta especificación que cumpla con los estándares ambientales más recientes, esto no debería ser una limitación, ya que muchas ciudades más pequeñas también ven impulsores de demanda similares", dicen también.
