'Ladrillo' alternativo, un mercado oculto que no para de crecer en España

La inversión inmobiliaria en España cerró 2017 con 9.200 millones de euros en el mercado terciario, según cifras de la consultora Savills Aguirre Newman. De esa cifra, la consultora estima que 1.000 millones fueron a parar a activos alternativos, cuatro veces más que en 2016. Desde la consultora Cushman & Wakefield estiman que entre el 8 y el 10% de la inversión en Europa ya corresponde a este segmento inmobiliario. En los últimos 15 años, Savills Aguirre Newman estima que la inversión europea en alternativos ha aumentado cerca de un 25% anual de media.

Dentro de estos activos se incluyen, entre otros, las residencias de estudiantes, los centros sanitarios, las residencias para mayores, los parkings o los trasteros. De los 1.000 millones que atrajeron, cerca del 70% fue a parar a las residencias de estudiantes, mientras que el producto sanitario copó el 24% y el parking, el 6%, según Savills Aguirre Newman.

EL ATRACTIVO DE LOS ACTIVOS ALTERNATIVOS

Las ventajas de estos activos, según los expertos, son múltiples. Nuria Béjar, responsable del área de alternativos de capital markets en Savills Aguirre Newman, señala que se han visto impulsados por la saturación de participantes en los segmentos tradicionales y por la escasez de producto en venta o de procesos abiertos. A esto, Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL, añade que los grandes atractivos de estos activos son los contratos largos, las rentas estables y unas rentabilidades más elevadas, además de unos ingresos menos volátiles e incluso contracíclicos.

Los grandes atractivos de estos activos son los contratos largos, las rentas estables y unas rentabilidades más elevadas

Sin embargo, Nuria Béjar señala que la principal dificultad con la que se encuentran los inversores en este segmento es “la opacidad del mercado y la atomatización del producto que afecta de manera generalizada a residencias de estudiantes, de tercera edad y sector sanitario”.

RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES

La inversión en residencias de estudiantes alcanzó en 2017 los 560 millones de euros, según la consultora JLL, frente a los apenas 50 millones de 2016. Y las previsiones apuntan a que el atractivo en este segmento seguirá creciendo, ya que, según Nick Wride, “se calcula que la demanda actual de alojamiento por parte de estudiantes multiplica por cuatro la oferta disponible”.

El atractivo de las residencias de estudiantes atrae a todo tipo de inversores en el mundo, desde grandes fondos soberanos a inversores privados, instituciones, fondos de pensiones o compañías de seguros. En algunos mercados maduros, explica la experta de Savills Aguirre Newman, las residencias son ya un activo convencional que se ve como una forma de acceder a otros subsectores residenciales. “Aunque en España lo seguimos considerando alternativo, quizá no tardemos mucho en verlo como tradicional”, opina Béjar.

Las dos grandes operaciones de 2017 han sido la compra por parte de la firma británica Global Student Accommodation (GSA) de la cartera de residencias del fondo norteamericano Oaktree, formada por cuatro centros en Madrid y dos nuevos desarrollos en Barcelona. La otra gran operación fue la compra de Axa, CBRE GI y la gestora Greystar de una cartera de 37 activos del principal operador del mercado, Resa. También destacó la compra de la holandesa The Student Hotel de una residencia en Madrid, adquirida a Oaktree. La firma ya compró en 2015 otras dos propiedades en Barcelona.

TERCERA EDAD

En el caso de la residencias de tercera edad, Béjar señala que hay una concentración de inversores muy cualificados en el sector de la gestión. El atractivo de estos activos es, en su opinión, “la calidad de sus instalaciones, la variedad de ubicaciones en entornos urbanos y una bolsa de demanda importante en un mapa de aumento de esperanza de vida y falta de plazas en determinadas comunidades autónomas”. Se trata de un sector con mucho peso dentro del PIB y con unos “ingresos muy estables y unos ratios de solvencia interesantes respecto de ebitda”.

Existe una bolsa de demanda importante para las residencias de ancianos en un mapa de aumento de la esperanza de vida

Una de las operaciones más destacadas de 2017 fue la compra por parte de la sociedad de capital riesgo CVC de las residencias geriátricas Vitalia Home a la firma de inversión Portobello. Pero el dinamismo en el sector se remonta a años anteriores. Por ejemplo, en 2015 la empresa de servicios sanitarios SARquavitae compraba la filial de OHL Novaire, con 11 centros en propiedad. Ese mismo año, el fondo de capital riesgo PAI Partners adquiría la empresa gallega Geriatros, que absorbió en 2016 a SARquavitae; el grupo ahora dispone de 112 residencias. En 2016, el grupo galo Orpea compraba Sanyres, participada por BBVA, con lo que Orpea ya cuenta con 43 centros en propiedad.

LAS SOCIMIS SE ESPECIALIZAN

Los activos alternativos han cobrado especial relevancia en el segmento de las socimis, que cada vez más tienden a la especialización. Un ejemplo es Kingbook Inversiones, centrada en el negocio de las gasolineras. Dispone de 60 activos, en su mayoría arrendados al grupo de estaciones de servicio Petrocorner Retail, y cotiza en el MAB desde julio de 2017.

En el campo de las residencias de estudiantes se coloca Student Properties Spain Socimi, en el MAB desde diciembre de 2017. La firma dispone de un solo activo en el barrio de Salamanca de Madrid.

En cuanto a residencias para mayores y centros sanitarios, destaca HealthCare Activos Inmobiliarios Socimi, que posee actualmente 10 centros sanitarios y residencias valoradas en 102 millones y una cartera de otros 40 inmuebles en distintos grados de avance, según informa la propia compañía. La socimi, creada a finales de 2016, aún no ha decidido dar su salto al parqué.