Invertir en vivienda para alquilar, ¿la opción más rentable?

El mercado inmobiliario español está consolidando su ciclo de recuperación. Crecen las compras, aumenta la demanda de alquiler, suben los precios y el círculo se completa con los mínimos del euríbor a 12 meses, un contexto ideal que provoca que la inversión en vivienda para alquilar vuelva a ser atractiva. ¿Y rentable?

En los últimos tiempos, tras la crisis, España vive un cambio de mentalidad importante con respecto a la propiedad privada. La mayor movilidad geográfica en función de la oferta de empleo o el acceso limitado al crédito para la compra de vivienda han empujado la demanda de pisos de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades y entre los más jóvenes, con su consecuente subida de precios.

Un 21,8% de la población española vive de alquiler, lo que representa un aumento del 12,4% en menos de diez años

Tanto es así que el 22,5% de las viviendas principales se encuentran alquiladas, lo que supone un total de casi 4,2 millones de inmuebles, según datos del informe ‘Mercado de alquiler residencial en España’ de Servihabitat. Si bien es cierto que la población española que vive en alquiler (21,8%) se encuentra lejos todavía de la media de la UE28 (30,5%), ésta ha experimentado un notable aumento, correspondiente al 12,4%, en menos de diez años.

Este hecho, sumado a un entorno de tipos de interés bajos y con el euríbor a 12 meses en mínimos históricos y por debajo del 0%, convierte a la compra de vivienda para alquilar en la opción favorita para los inversores que quieren ampliar su cartera pensando en el largo plazo.

RENTABILIDAD ‘IN CRESCENDO’

Y los datos no les quitan la razón. El Banco de España cifra en un 4,3% la rentabilidad bruta media que ofrece el alquiler, según el último informe perteneciente al primer trimestre de este año. Un beneficio que se duplica, hasta el 8,8%, si a las ganancias obtenidas con el arrendamiento se le suma la revalorización del inmueble en una venta posterior.

Por su parte, Servihavitat incrementa esta cifra hasta el 5,4% en su último estudio e Idealista es aún más optimista y asegura que la rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,1%, frente al 5,8% de hace un año.

De acuerdo a este reciente informe, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,6%. Le siguen las Palmas de Gran Canaria (7,5%), Huelva (6,8%), Alicante y Palma (6,5% en ambos casos). La rentabilidad en Barcelona es del 5,3%, inferior a la de Madrid (6,1%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (4%), A Coruña (4%) y San Sebastián (4,2%).

Por eso, no es de extrañar que los expertos valoren la inversión en vivienda como una opción destacada. “Si comparamos la rentabilidad que se podría obtener con los alquileres en este momento de mercado, vemos que supera con creces a inversiones de riesgo parecido, como pudiera ser la renta fija de bajo riesgo”, asegura José Manuel García Rolán, asesor financiero independiente y colaborador en Asesora.com. Lo mismo opina María Romero, de Afi, al afirmar que “ahora mismo no hay ningún activo exento de riesgo implícito que ofrezca la rentabilidad de la vivienda como activo de inversión”.

La rentabilidad de la vivienda para alquiler supera con creces la de otros activos con riesgo parecido y la mayor parte de las categorías de fondos de inversión

Del mismo modo, Daniel Leganés, director de la Unidad Property Management de Haya Real Estate, también detalla que ”en 2016 las rentabilidades brutas medias indicadas por el Banco de España superaron las de la mayor parte de las categorías de fondos de inversión, exceptuando los de materias primas”, y todo ello sin considerar la rentabilidad obtenida a través de la revalorización anual del inmueble.

¿QUIÉN SE LO PUEDE PERMITIR?

Inversores nacionales y extranjeros ya contemplan esta opción para sus carteras. No obstante, no todo el mundo se puede permitir comprar una casa para su puesta en alquiler. “Lógicamente, estamos hablando de una inversión orientada para patrimonios elevados, que pueden permitirse incluir este tipo de activos como elemento diversificador de su cartera y pensando en el largo plazo”, explican desde Asesora.com, quienes inciden, además, que este es un punto clave para este tipo de inversores, que ya cuentan en sus carteras con activos de diferente tipología, como fondos de inversión, acciones, bonos... “En este caso, la inversión en inmuebles puede aportar un factor descorrelacionador con respecto a la evolución de los mercados financieros”, apunta García Rolán.

Por su parte, María Romero, asegura que, más allá de los inversores minoristas o particulares, son las SOCIMI, como vehículos de inversión, los que están adquiriendo grandes paquetes de vivienda para ponerlas en alquiler. “Principalmente compran estos paquetes a entidades financieras y su ubicación se concentra en áreas geográficas estratégicas, como son Madrid y Barcelona”, comenta la analista de Afi.

CLAVES QUE HAY QUE TENER EN CUENTA

Y es que son precisamente estas capitales las denominadas zonas ‘prime yield’, las más buscadas por su rendimiento superior y su elevada seguridad. En Madrid, por ejemplo, un estudio de Invermax considera que la seguridad es alta y la rentabilidad elevada en Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,66%) y Tetuán (5,63%). Mientras, los barrios preferidos de Barcelona son Ciutat Vella, con una rentabilidad del 5,91%, Horta Guinardó (5,81%), Sant Martí (5,73%) y Sants Montjuïc (5,71%).

Analistas e inversores coinciden en que la inversión en vivienda puede ser una pieza que encaje bien a la hora de diversificar una cartera más amplia

Analistas e inversores coinciden en que la inversión en vivienda puede ser una pieza que encaje bien a la hora de diversificar una cartera más amplia, pero “siempre visto desde el punto de vista de una inversión, no de una operación puramente especulativa, que fue lo que generó la gran crisis de la que todavía nos estamos recuperando”, advierte el asesor financiero de Asesora.com. Daniel Leganés apuesta también por esta inversión “cuando se invierta en una cartera de cierto tamaño que permita diversificar los riesgos inherentes a esta actividad, como los impagados, capex, revalorización esperada… ”, añade.

En este sentido, antes de invertir aconsejan tener muy claros algunos problemas que pueden surgir o los riesgos en los que se incurre. “Hay que tener en cuenta que cada vivienda, dependiendo de su ubicación, estructura, diseño… es única, por lo que puede ser difícil calcular su valoración correcta. Además, estamos hablando de un activo que puede ser muy ilíquido y depende en gran parte de la demanda, que puede fluctuar de manera importante en función de la situación económica”, advierte José Manuel García Rolán, quien avisa, asimismo, de que los inmuebles destinados al alquiler pueden llevar aparejados diversos riesgos que afecten a su rentabilidad, como un empeoramiento de la zona donde esté situado, el nivel económico de los inquilinos, la duración de los alquileres o posibles desperfectos ocasionados durante el periodo de arrendamiento.

Para los que opten por invertir en vivienda a través de vehículos de inversión como las SOCIMIS, Daniel Leganés sugiere atender a las comisiones y costes de gestión, ya que pueden suponer una importante afección en la rentabilidad esperada.