La inversión en vivienda crecerá un 4,1% en 2022, para acelerarse hasta un 17,1% en 2023

La venta de viviendas creció con intensidad en 2021 y ha seguido el mismo camino en los primeros meses de 2022. Esto se explica por el cambio de preferencias de los hogares hacia residencias más amplias, a lo que se suma la evolución en las formas de trabajo y el buen comportamiento del empleo. Además, los bajos tipos de interés y condiciones favorables para endeudarse garantizando una cuota fija, el uso del ahorro acumulado por las familias durante el confinamiento para la compra de vivienda y el creciente atractivo de la vivienda como activo de inversión también han animado a ello.

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Como señalan desde el departamento de análisis de la entidad, la recuperación podría acelerarse en la última parte del año, apoyada por el consumo privado, el turismo y la inversión. "El buen comportamiento del mercado de la vivienda y los fondos NGEU deberían impulsar un crecimiento más basado en la inversión", dicen.

Sin embargo, consideran también que la incertidumbre regulatoria podría estar condicionando las decisiones de inversión: "Los vaivenes legislativos junto con la indefinición de plazos de aprobación de algunas medidas anunciadas podrían estar afectando a las decisión de inversión de los agentes. Además, en los últimos meses se une la falta y el encarecimiento de materiales que podría repercutir en la evolución de nuevos proyectos".

Pero creen que, "en el contexto financiero actual, la vivienda es un activo de inversión a tener en cuenta" y "atractivo para los hogares dada la rentabilidad del alquiler y el coste, relativamente bajo, de la financiación".

En los últimos años, la rentabilidad de una vivienda en alquiler ha sido superior a la de activos alternativos de riesgo similar. Según los datos, el alquiler ha arrojado una rentabilidad media del 4% en los últimos seis años, frente al menos del 1% de los depósitos y al 1% del bono a 10 años. "Otros activos, de diferente nivel de riesgo, han alcanzado rentabilidades mayores en algunos años, pero también muy inferiores en otros. Por ejemplo, en los últimos seis años, la rentabilidad media del Ibex 35 ha sido de casi el -1%", añaden.

Las previsiones incluyen que la venta de vivienda se mantendrá en torno a las 700.000 transacciones anuales entre 2022 y 2023. "La revisión a la baja del escenario macroeconómico y la incertidumbre derivada del conflicto bélico justifican una ligera revisión a la baja de las ventas que, en gran medida, logará compensarse por aspectos favorables, como el ahorro acumulado por las familias, los bajos tipos de interés (pese a la subida prevista), las nuevas preferencias de los hogares hacia casas más grandes y con espacios abiertos, los factores que sitúan a la vivienda como activo de inversión competitivo y la llegada de demanda extranjera si la pandemia sigue remitiendo", declaran.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBIRÁ UN 2% EN 2022 Y UN 5,8% EN 2023

BBVA Research estima que el elevado nivel de ventas y el encarecimiento de los materiales de construcción favorecerán el crecimiento de los precios de la vivienda en los dos próximos años. En concreto, fijan al aumento en el 5% para 2022 y en el 5,8% para 2023.

"El nivel de ventas seguirá siendo elevado en un contexto de oferta de nueva vivienda relativamente bajo, sobre todo en algunas tipologías determinadas, lo que propiciará el recorrido ascendente del pecio de la vivienda". "Con el tiempo, el incremento del coste de la construcción podría trasladarse a precios", señalan.

Con todo el precio se mantendrá todavía alejado de los máximos del ciclo anterior la final del intervalo de previsión (-11% en términos nominales). Y además, pese a todo, la elevada inflación sitúa los precios reales en negativo en 2022 y algo por encima de la inflación en 2023.

No obstante, destacan que la subida de precio de la vivienda y la recuperación de los tipos de interés en 2022 no serán lo suficientemente intensos como elevar el esfuerzo de acceso, que tendrá el efecto positivo de la recuperación de la renta salarial. En 2023, la subida de precios y el tipo de interés más que compensarán la recuperación de la renta salarial, que subirá menos que en 2022. Pese a todo, en 2023, el esfuerzo de acceso a la vivienda se situará en torno al 27% por debajo del promedio histórico (33%).

En cuanto a los tipos de interés, BBVA Research vaticina que volverán a ser positivos en el corto y medio plazo. La previsión apunta a que al cierre 2022 el euríbor a 12 meses se sitúe en niveles próximos al 0,5%, al tiempo que en 2023 podría situarse en el 1,5%. "Se trataría de una subida de 200 puntos básicos en dos años y situaría la tasa en niveles relativamente bajos, por debajo del promedio histórico del 3%. En cualquier caso, dada la tasa de inflación, los tipos reales seguirían estando en negativo", indican.