Venta de activos y negocios, financiación bancaria, mercado de deuda... El mercado inmobiliario europeo se enfrenta a importantes necesidades de refinanciación. ¿Qué alternativas tiene el sector y qué es lo que más les conviene? Esto es lo que opinan en Scope Ratings.
Noticia relacionada
Se cifra en 45.000 millones de euros en 2026, frente a los 32.000 millones del próximo año, la cifra de refinanciaciones de bonos, lo que supone un aumento del 40%.
En concreto, el sector europeo se enfrenta en 2024 al vencimiento de bonos por un importe total de 32.000 millones de euros, según 'Bloomberg'. Esa cantidad aumenta en más de un tercio, hasta 44.000 millones de euros, al año siguiente, incrementándose de nuevo a 45.000 millones de euros en 2026 antes de volver a caer a 32.000 y 35.000 millones de euros en 2027 y 2028, respectivamente.
"Con unos tipos de interés elevados y múltiples presiones para aumentar la inversión, el acceso a la financiación es vital para proteger la calidad crediticia", apunta Philipp Wass, director general de calificaciones corporativas de Scope Ratings.
"El desapalancamiento mediante la venta de activos es esencial para que la mayoría de los emisores satisfagan las expectativas de los acreedores en cuanto a la reducción del riesgo de sus balances. Sin embargo, esto sitúa al sector ante un círculo potencialmente vicioso, dado el peligro de que la venta sólo sea posible si se realiza a unas valoraciones inferiores a las últimas tasaciones. Esta situación provocaría una fuerte caída del valor de los activos, lo que debilitaría aún más los balances", añade.
Prevén que las perspectivas crediticias del sector se diferencien cada vez más entre las empresas con modelos de negocio sólidos, buen acceso al mercado por tener suficiente tamaño, alta calidad de activos y bajo apalancamiento para hacer frente al reto de la refinanciación y capear una recesión del mercado inmobiliario sin dejar de invertir. "Para las compañías que carecen de estos atributos, las perspectivas crediticias son negativas".
Además, destaca que el sector también tiene una considerable deuda a largo plazo que refinanciar en 2034 y años posteriores. En este sentido, Wass señala que la magnitud de la refinanciación en Europa se produce en un momento difícil para el sector: elevados costes energéticos, aumento de los gastos de capital relacionados con el medio ambiente, cambios en la demanda en algunos segmentos inmobiliarios comerciales y crisis de la vivienda asequible.
SEVERO AJUSTE DE LOS PRECIOS INMOBILIARIOS
"La cuadratura del círculo refinanciación-inversión puede requerir un severo ajuste de los precios inmobiliarios, a menos que surjan ayudas estatales adicionales", asegura. "Hoy en día, en un contexto en el que los de tipos de interés siguen subiendo, la mayoría de los emisores se centran en desapalancarse mediante la venta de activos para amortizar la deuda que vence este año y el próximo, e incluso en algunos casos en 2025 y más adelante".
Algunas compañías están sustituyendo la deuda del mercado de capitales por préstamos garantizados por bancos. Sin embargo, el alto nivel de incertidumbre hace que los bancos sean mucho más selectivos a la hora de conceder préstamos comerciales en un sector en el que crece el riesgo de que esos préstamos se malogren. Así pues, los préstamos son escasos y se concentran en los clientes fuertes o dispuestos a reestructurar sus balances. No obstante, algunos bancos están ofreciendo más margen a la hora de conceder préstamos y aceptan ratios préstamo-valor más elevados y ratios de cobertura de intereses más bajos que hace 18 meses.
Otras empresas inmobiliarias también han aprovechado los préstamos subvencionados vinculados a proyectos ecológicos. Sin embargo, "los bancos no aumentarán indefinidamente sus préstamos al sector inmobiliario, por lo que éste tendrá que buscar otras formas de financiación, aunque sólo sea para aprovechar las oportunidades de adquisiciones derivadas de las dificultades financieras de los prestatarios más débiles del sector", matiza.
Algunos emisores vuelven al mercado de capitales. Los diferenciales son elevados, a pesar de los primeros indicios de relajación, por lo que emitir deuda en el mercado de capitales será mucho más caro que hace 18 meses.
Dadas las limitadas posibilidades de desapalancarse o de pasar a una financiación garantizada, algunos emisores se verán obligados a adquirir deuda del mercado de capitales o deuda 'mezzanine' a precios más elevados o, en última instancia, a emitir capital (si es posible) para hacer frente al muro de los vencimientos. "Como resultado, veremos una mayor diferenciación en el coste del capital, que se convertirá en un factor orientativo para distinguir la calidad crediticia en el sector".
Por su parte, los activos de alta calidad también están atrayendo a los inversores de capital privado, con un aumento de los prestamistas alternativos, que ofrecen toda la gama de niveles de financiación posible, desde la deuda preferente hasta el capital preferente.
"La principal ventaja de los prestamistas alternativos es la alta velocidad de ejecución y las condiciones de financiación, incluidos los pactos que están mucho más estrechamente vinculados a las características específicas del emisor y permiten un mayor apalancamiento. Al mismo tiempo el precio puede competir con la deuda del mercado de capitales, al menos para los emisores de alto rendimiento".
Otras empresas tendrán que aceptar fuertes descuentos en la venta de inmuebles para permitir la financiación de compras o acometer mayores revalorizaciones para reestructurar sus balances y garantizar la disponibilidad de financiación. Esto provocará un mayor impacto de la calidad de los activos en la evolución del apalancamiento. "En general, esperamos ver más ventas de activos en dificultades que darán lugar a una revalorización masiva, especialmente de los inmuebles más antiguos que no cumplen los requisitos de la ESG".
CRECIMIENTO EN LOS IMPAGOS
El director general de calificaciones corporativas de Scope Ratings avisa de que estamos asistiendo a un crecimiento en los impagos, en particular entre los constructores de viviendas y los promotores comerciales que se enfrentan a problemas de liquidez debido a la caída en picado de la demanda. "Estas empresas tienen medios limitados para cambiar unos modelos de negocio basados en el construir para mantener para pasar a otro de construir para vender, ambos causados por un deterioro significativo de la asequibilidad y/o la disminución de la demanda".
Considera que las empresas inmobiliarias necesitan estrategias financieras ágiles y polivalentes para superar este periodo de incertidumbre con una calidad crediticia intacta.
