"La actual recuperación cíclica supone un buen momento para invertir en el sector inmobiliario europeo". Es lo que recoge el AEW, 'affiliate' de Natixis Investment Managers, en su informe sobre perspectivas europeas de mitad de año de 2024.
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Sus perspectivas confirman que la reciente mejora de la confianza de los inversores está justificada, incluso con los continuos riesgos geopolíticos mundiales.
"A pesar de la persistente preocupación por el segmento de las oficinas prime, nuestras previsiones de rentabilidad para las nuevas inversiones en este subsector lo han situado en el primer puesto. Esto debería permitir que más inversores adopten un enfoque selectivo y más proactivo en el sector inmobiliario europeo y que vuelva la liquidez al mercado", comenta el director de Investigación y Estrategia para Europa de AEW, Hans Vrensen.
El informe recoge que el atractivo relativo del sector inmobiliario ha mejorado y está en línea con la media de los últimos 25 años, aunque es posible que los inversores no puedan volver a los diferenciales excesivos observados en el periodo 2014-2021.
La valoración que realizan implica una tasa de rentabilidad esperada ligeramente inferior, del 8,7% anual, y una tasa de rentabilidad exigida del 6,9% anual, lo que se traduce en un exceso positivo de 185 puntos básicos de media en los 168 segmentos de mercado principales cubiertos.
Por países, Alemania sigue a la cabeza en términos de valor relativo con los mercados más atractivos. En cuanto a los mercados individuales, el residencial prime británico ocupa el primer puesto, mientras que el logístico prime español y belga, y el de oficinas prime holandés y alemán ocupan los primeros puestos en sus respectivos sectores. Además, España ocupa el tercer puesto en centros comerciales después de Bélgica y Alemania. El análisis de valor relativo incorpora las últimas previsiones de renta y rentabilidad de AEW.
Por segmentos, en cuanto a los alquileres, la previsión es que el crecimiento medio de los prime sea del 2,1% anual para los próximos cinco años. Mientras, con un 2,7% y un 2,5% anual, los sectores logístico y residencial siguen siendo los más dinámicos en cuanto al crecimiento de los alquileres prime, mientras que las oficinas se sitúan en el 2,2% y el comercio minorista en el 1,6% anual.
"Estas previsiones de crecimiento de los alquileres confirman que, en general, los mercados europeos de ocupación se han mantenido en buena forma", aseguran.
Respecto al volumen de inversión inmobiliaria europea, prevén que en 2024 se sitúen ligeramente por encima de la cifra de 2023: en 160.000 millones de euros, frente a los 150.000 millones de euros del año pasado, "ya que los diferenciales entre los precios de compraventa se mantienen elevados".
Dado que se espera que la revalorización continúe hasta mediados de 2024 y que el escenario base asume unos rendimientos de los bonos proyectados más bajos, la predicción de AEW de que los rendimientos de los inmuebles prime aumentarán entre 20 y 65 puntos básicos en todos los segmentos durante los próximos cinco años se mantiene sin cambios.
"Sin embargo, como los rendimientos se ampliaron más de lo previsto en el segundo semestre de 2023, este ajuste de los mismos se produce a partir de un nivel más alto que antes", añaden.
Además, se estima que las nuevas inversiones en oficinas prime generen la mayor rentabilidad de todos los segmentos, con un 9,6% anual en los próximos cinco años. Esto se debe a la magnitud de la revalorización del sector, que fue mayor de lo previsto tanto en 2023 como en el primer trimestre de 2024, y se prevé que continúe en el segundo trimestre de 2024.
"Se espera un mayor repunte para las oficinas en comparación con otros sectores. El momento exacto de la recuperación de las oficinas sigue siendo incierto, ya que persiste el sentimiento negativo hacia esta clase de activos y siguen existiendo problemas de refinanciación. Además, continúa la divergencia entre oficinas prime y secundarias, impulsada por la demanda de espacios de mayor calidad por parte de los ocupantes", apuntan.
Con este escenario, las rentabilidades prime en todos los sectores para 2024-28 se estiman en un 8,8% anual. La logística prime sigue siendo uno de los sectores más atractivos, ocupando el segundo lugar con una rentabilidad del 9,5% en los próximos cinco años, mientras que el residencial se sitúa en el 8,3% anual y el minorista en el 7,9% anual.
