Los bancos centrales se han erigido como un 'dolor de cabeza' para los inversores en activos inmobiliarios. Las agresivas subidas de los tipos de interés han representado una fuente de frustración para el mercado de bienes inmuebles comerciales en los últimos años… hasta ahora. Y es que la normalización de la política monetaria desembocará en una recuperación del sector que generará grandes oportunidades.
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Así lo creen que los estrategas de Pimco, para quienes, a pesar de que el proceso de mejora será lento, "se está adentrando en una fase con numerosas oportunidades para quienes cuenten con capital, paciencia, agilidad y experiencia para brindar soluciones de financiación tanto a prestamistas como a prestatarios".
Con todo, no será un camino de rosas donde las tensiones geopolíticas y las preocupaciones por el cambio climático han creado un panorama complejo y, a menudo, desalentador para los inversores.
Sin embargo, estas mismas presiones preparan el terreno para soluciones financieras innovadoras e inversiones estratégicas.
"Capear este terreno turbulento requerirá resiliencia y capacidad de adaptación. La capacidad de discernir y explotar las oportunidades ocultas en un entorno de volatilidad en el mercado cobrará vital importancia", valoran John Murray, gestor de carteras y responsable del equipo de inmuebles residenciales de carácter privado de Pimco, y François Trausch, CEO and CIO de Pimco Prime Real Estate.
Asimismo, desde la gestora destacan que, al enfocarse en temas de alta convicción, como la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, los inversores tienen la posibilidad no solo de resistir la tormenta actual, sino también de prosperar en el cambiante panorama del sector inmobiliario comercial.
"El camino por delante está plagado de incertidumbres, pero también alberga un gran potencial para aquellos que puedan hacer frente a la situación y aprovechar el momento", remarcan desde la firma.
En medio de este escenario, cuatro sectores serán clave.
CENTROS DE DATOS
El auge de la IA ha desencadenado una carrera global por los centros de datos y la energía verde para alimentarlos. En el primer trimestre de 2024, los volúmenes mundiales de arrendamiento superaron los 1.800 megavatios, una cifra siete veces superior a la de hace solo tres años.
Esta situación se ve acentuada por la búsqueda de soberanía digital por parte de los Gobiernos: la capacidad de controlar datos, software y hardware críticos.
Por el contrario, los suministros limitados de energía se están convirtiendo en una limitación cada vez mayor para el desarrollo de centros de datos a escala internacional.
"Los centros de datos desempeñarán un papel fundamental en las carteras de los inversores en los próximos años. Se trata de infraestructuras críticas que ofrecen a los inversores una forma de capitalizar el crecimiento de la IA como proveedores de plataformas de IA sin tener que apostar por los ganadores finales de esta tecnología", dicen en Pimco.
LOGÍSTICA Y ALMACENES
"Creemos que la desglobalización y el comercio electrónico continuarán impulsando un crecimiento sostenido a largo plazo en los almacenes y la logística. Aunque la geopolítica influirá en la demanda, las instalaciones logísticas que guardan relación con las tendencias de digitalización, como el comercio electrónico, parecen exhibir una trayectoria de demanda más fiable", señalan Murray y Trausch.
En Europa, la demanda se está desacelerando, pero los alquileres siguen aumentando. Así, la logística vuelve a encabezar las listas de la compra de muchos inversores y puede suponer un suelo para las tasas de capitalización ampliadas que se observan hoy.
En la región de Asia-Pacífico, se prevé que las ventas online crezcan en torno al 20% de las ventas totales en 2021 a casi el 40% en 2026. Además, la desglobalización sigue impulsando las tendencias de la deslocalización "nearshoring" y "friendshoring".
"Vietnam y la India saldrán ganando a medida que las empresas trasladen la producción de China, mientras que la relocalización podría beneficiar a Japón y Corea del Sur", afirman.
En EEUU, la demanda industrial sigue siendo positiva, aunque la absorción neta se ha ralentizado en los últimos seis meses, y el primer trimestre de 2024 se perfiló como el peor desde 2012.
"Las nuevas entregas han alcanzado su punto máximo, aunque algunos mercados de la región del Sun Belt con barreras de entrada de menor magnitud están digiriendo una espiral de oferta que podría traer consigo un periodo prolongado de mayor disponibilidad, en particular entre las propiedades industriales más grandes", detallan los analistas.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
Las perspectivas a escala mundial para los edificios de apartamentos suelen ser propicias en un contexto de sólida demanda estructural.
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En Europa, los alquileres están subiendo de forma constante y no hay indicios de retroceso. "La oferta limitada, exacerbada por los altos costes relativos a la promoción y las regulaciones ambientales más estrictas, está satisfaciendo una demanda cada vez más firme a medida que se acelera la formación de hogares y continúa la migración a las principales regiones metropolitanas", prevén en Pimco.
En la región de Asia-Pacífico, los precios y los alquileres se están consolidando en un contexto de moderada escasez de oferta. "El repunte de los precios de la vivienda y la migración urbana de los más jóvenes están impulsando la demanda. Los cambios demográficos, como el retraso en la formación de familias y el aumento de los hogares unipersonales, están reforzando la tendencia al alquiler por periodos más largos", añaden.
En Estados Unidos, las perspectivas a corto plazo son un poco menos positivas. El sector en general está experimentando un récord de oferta nueva, con un máximo que no se vía en 40 años, con 583.000 unidades el año pasado. Este aumento ha dado lugar a un aumento de las vacantes y, junto con la ampliación de las tasas de capitalización, ha dado lugar a valores de mercado que caen más del 25%-30%.
No obstante, "puede que el mercado estadounidense se estabilice de aquí a 2026. Las obras nuevas han caído debido a los costes más altos y la contracción de la financiación. El Cinturón del Sol, que abarca la región sur de los estados de EEUU, despunta como un ámbito clave de crecimiento", aseveran los expertos.
OFICINAS
Las perspectivas globales para las oficinas siguen siendo complicadas. La demanda y el descubrimiento de precios son limitados en todo el mundo, y las valoraciones siguen bajo presión a medida que los propietarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales tratan de reducir las asignaciones de oficinas. Si bien, el panorama ofrece variaciones a nivel regional.
En Europa, existe una demanda relativamente saludable de edificios ecológicos y de alta calidad en los principales distritos comerciales centrales.
En la región de Asia-Pacífico, la demanda de oficinas en los distritos comerciales centrales se mantiene en general cerca de los niveles de 2021. "Esto se debe a que, por lo general, hay apartamentos más pequeños, desplazamientos más cortos y una cultura de ‘trabajo en la oficina’ más persistente que en Occidente", subrayan Murray y Trausch.
En Estados Unidos, la reducción de los costes corporativos y una tendencia más fuerte al trabajo desde casa han llevado a que la demanda de oficinas quede rezagada con respecto a la creación de empleo.
"En este sentido, esperamos que los precios y los alquileres fuera de los edificios de clase A+ sigan cayendo, ya que el capital privado sigue mostrando una actitud de cautela y las tasas de capitalización general siguen expandiéndose", concluyen en Pimco.
