La presión de la inflación, el aumento de los rendimientos y la ralentización del crecimiento económico están tambaleando los cimientos del sector inmobiliario europeo. En contraste con las perspectivas favorables que se manejaban para todo el sector antes de la pandemia de Covid, ahora las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios, explican en Scope Ratings. Señalan a dos segmentos que, sorprendentemente, están resistiendo bien a los nubarrones que se avecinan.
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"La sólida demanda subyacente de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando los resultados y las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas". "La demanda relacionada con la logística también está creando unas condiciones relativamente favorables para los propietarios de inmuebles industriales, aunque el exceso de oferta, dada la sólida inversión reciente en el segmento, podría suponer un riesgo", expresan Philipp Wass y Fayçal Abdellouche, analistas de Scope Ratings.
Tanto sobre el segmento residencial como el industrial destacan una cobertura de intereses y un apalancamiento estable.
En concreto, sobre el inmobiliario residencial apuntan a que los alquileres están creciendo a medida que la saludable demanda de viviendas y la limitada oferta equilibran el riesgo de aumento de los gastos de servicio de deuda no recuperables y el coste creciente de la deuda que se produce gradualmente a medio plazo. Los activos se valoran en su mayoría por debajo de los costes de reposición, mientras que el probable crecimiento de la generación de efectivo respalda los precios actuales a pesar de la menor liquidez del mercado, que llevará a un lento aumento de los rendimientos.
Por su parte, en el inmobiliario industrial señalan la fuerte demanda de los ocupantes respalda el crecimiento de los alquileres y la capacidad de los propietarios para compensar los mayores gastos de explotación. El riesgo de que aumente el coste de la deuda es limitado debido a la gran proporción de deuda de bajo coste a tipo fijo y a los amplios vencimientos. También el riesgo de que se produzcan graves devaluaciones de los inmuebles parece limitado, apoyado en gran medida por las buenas perspectivas de fuerte crecimiento de los alquileres.
"El segmento industrial sigue siendo el mejor del sector a nivel europeo en cuanto a las perspectivas crediticias para las empresas inmobiliarias, aunque estamos atentos a los indicios de exceso de capacidad a medida que el crecimiento económico se ralentiza", indican.
"Las infraestructuras y el 'real estate' cobran impulso ante las turbulencias del mercado", aseguran, de su lado, en UBS AM Europe.
Como detallan, los activos de 'real estate (bienes inmuebles) son y seguirán siendo atractivos debido a su rentabilidad relativamente alta, sus características de cobertura de la inflación y su estabilidad en términos comparativos, que garantizan una correlación relativamente baja con otras clases de activos. "En este sentido cobran especial interés subsectores como el sector logístico, dada la tendencia hacia el aumento del comercio minorista online y la necesidad de edificios logísticos modernos que superan la oferta, o incluso el sector residencial, en especial el de alquiler, ya que la compra de propiedades es cada vez más cara y los tipos de interés tampoco ayudan", comentan.
De la parte de infraestructuras, apuntan a las inversiones en infraestructuras privadas o a través de fondos de infraestructuras, que tienden a superar los índices de 'Equity' cotizados en periodos de inflación superior a la media, "incluso el resultado es todavía más fuerte cuando la alta inflación se combina con periodos de bajo crecimiento económico", aseguran.
Sin embargo, creen conveniente remarcar que, en estos entornos, no todas las inversiones en infraestructuras son capaces de crear el mismo valor y no por ser infraestructuras los ingresos cuentan con esa protección frente a la inflación. "Incluso es conveniente matizar que algunas infraestructuras incrementan su valor en estos momentos por su alta capacidad de generar distribuciones recurrentes y anuales a sus inversores ('yield oriented Investments'), y que sin duda sigue siendo una de nuestras apuestas".
Añaden que algunas de las razones por las que se centran en activos en operación frente a activos en construcción es, precisamente, que estos últimos sufren más en los periodos de bajo crecimiento y de alta inflación frente a los que estando en operación tienen capacidad de generar caja. "Los activos en operación siguen, por tanto, siendo los activos principales a considerar en nuestra estrategia".
