España vs. EEUU: cara y cruz del negocio de los centros comerciales

Solo en 2017, grandes cadenas estadounidenses como JCPenney, Kmart, Sears o Macy’s han cerrado 3.200 de sus grandes almacenes. El auge del comercio electrónico y los nuevos gustos de los consumidores han sacudido al sector del comercio en Estados Unidos y, con él, a los centros comerciales. Sin embargo, en España la inversión en este tipo de activos sigue creciendo.

Según datos del informe de la consultora CBRE ‘Cierre de centros comerciales en Estados Unidos: ¿existen motivos de alarma en España?’, en el año 2000 los grandes almacenes tenían una cuota de mercado en EEUU del 20% en las ventas de moda; en 2020, apenas tendrán el 7%. Pero el declive de los grandes almacenes también ha arrastrado con ellos a los centros comerciales, muchos de los cuales se nutren de este tipo de tiendas para atraer a su clientela.

Los motivos del descenso en este tipo de establecimientos en Estados Unidos, según CBRE, hay que buscarlos más allá del e-commerce; la obsolescencia de los centros comerciales en el país (más de la mitad tienen más de 30 años) y la sobreoferta comercial también tienen parte de culpa.

ESPAÑA, RÉCORD DE INVERSIÓN

En España, según datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), hay 555 centros comerciales que suman una superficie bruta alquilable (SBA) de 15,8 millones de metros cuadrados. Pese a que la densidad de centros comerciales es superior a la media europea (0,34 metros cuadrados por habitante frente a 0,30 en Europa), son cifras mucho más bajas que las de Estados Unidos (2,35 metros cuadrados por habitante).

En opinión de CBRE, no hay motivos para temer que los cierres en Estados Unidos se contagien en España, donde los centros son más nuevos y hay menos saturación. Sin embargo, señalan que la oferta comercial en España ya está en una fase madura, aunque la inversión en el segmento retail sigue creciendo. La AECC señala que el año pasado cambiaron de manos 36 parques y centros comerciales por un total de 2.700 millones de euros (un 35% más que en 2016). Además, entre 2018 y 2020 hay previstas 22 nuevas aperturas de centros comerciales que supondrán 844.041 metros cuadrados de SBA y cinco ampliaciones de otros 253.550 metros.

Entre 2018 y 2020 hay previsto más de un millón de metros cuadrados de nueva superficie comercial

Pese a las buenas cifras, desde la consultora inmobiliaria Knight Frank matizan que hay ciertas provincias españolas donde hay una “muy alta densidad de centros comerciales”. Se refieren a La Coruña, Asturias, Valladolid, Álvara, La Rioja, Zaragoza, Málaga y Las Palmas. Pese a esto, hay programadas nuevas aperturas en algunas de ellas.

NUEVOS Y TRADICIONALES ACTORES

El nombre de Lar España es uno de los que más fuerte suena al hablar de centros comerciales. La socimi acaba de adquirir dos activos, el centro Rivas Futura (Rivas Vaciamadrid) y la galería comercial Abadía de Toledo. Tras estas compras, la compañía se posiciona como el primer operador de parques comerciales en España, con 152.000 metros cuadrados.

Lar España es también la promotora de dos de las aperturas preparadas de aquí a 2020. Aunque, de todos los nuevos centros comerciales preparados para dentro de dos años, la promotora que más se repite es la hispanoalemana Activ-group, que prevé tres nuevas aperturas en España.

Más allá de los inversores habituales de centros comerciales (socimis o patrimonialistas), el sector ha visto llegar a nuevos actores. Un ejemplo son los fondos extranjeros, como los británicos Aberdeen, que se hizo el año pasado con el parque comercial El Manar (Valencia), o Schroders, que compró el centro Metromar (Sevilla) a UBS. También los fondos sudafricanos quieren su parte de los centros españoles; en diciembre, el fondo Vukile compró el Alameda Park de Granada por 54,6 millones.

Incluso Banca March ha entrado en el segmento retail, a través de su socimi Serrano 61 Desarrollo Socimi, que gestiona un único activo: el centro comercial ABC de Serrano, en Madrid, que compró a CBRE Global Investors.

OPTIMISMO PARA 2018

“La expectativa para 2018 es que se mantenga el ritmo de inversión en transacciones”, señalan desde la AECC. De hecho, concretan que en lo que va de año ya se han cerrado operaciones que suman más de 300 millones de euros. Además de las compras de Lar España, una ‘joint venture’ formada por Redevo y Ares compró el 70% del Parque Corredor (Torrejón de Ardoz); también el fondo de inversión británico Benzon Elliot compró el 80% del centro comercial Modoo (Buenavista, Madrid); y la madrileña Inversiones Carney se ha hecho con el Plaza Imperial (Zaragoza).

Según afirma Javier Hortelano de la Lastra, presidente de la AECC, “el buen momento de la inversión no solo es cuestión de cantidad, sino también de calidad, ya que las operaciones han afectado a todo tipo de activos y se han incorporado nuevos actores como fondos internacionales e inversores que llegan por primera vez a este mercado”.