El sector inmobiliario europeo se recuperará este año y España será una de los focos donde encontrar oportunidades de inversión en algunos segmentos de este negocio. Así lo creen en DWS, donde aseguran que 2024 será "un año extraordinario para la inversión inmobiliaria", una situación que se prolongará en el siguiente ejercicio.
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Entre las razones para afirmar esto están el retorno del 'yield compresion', las rentabilidades de los inmuebles de alta calidad y el aumento de los alquileres que podrían alcanzar los dos dígitos en todos los sectores principales a partir de 2025.
"El escenario para el sector inmobiliario en Europa no ha sido muy favorecedor en los últimos meses, pero existen razones de peso que conducen a la idea de que 2024 será un ejercicio donde se iniciará un periodo de recuperación, tras una reciente corrección de precios, con unos tipos de interés que se mueven más allá de sus máximos y unos fundamentos de ocupación sólidos", apuntan.
Además, consideran que, tras el ajuste de precios y un acercamiento de posturas entre compradores y vendedores, la inversión inmobiliaria se reactivará a partir del próximo año.
Dentro de este escenario, ¿qué papel juega España? DWS prevé que sea uno los países más fuertes en crecimiento de alquileres residenciales, aunque avisan de que "la regulación supone un reto constante para el sector privado del alquiler en el país, ya que suprime el crecimiento de los alquileres una vez firmado el contrato y reduce la rotación".
Ante la posibilidad de que la rentabilidad sea insuficiente para atraer más capital en España, la entidad apuesta por sectores de vivienda flexible, vivienda para estudiantes y residencial asequible.
De hecho, señalan que la vivienda para estudiantes es un subsector especialmente interesante en España y Portugal, "dado el desequilibrio existente entre el número de viviendas construidas para estudiantes y el número de estudiantes internacionales que llegan cada año, aunque la inversión en nuevos productos debe adaptarse a las necesidades específicas de este mercado".
En cuanto a la vivienda flexible, también lo ven como una oportunidad tanto para nuevas promociones como para reconversiones de oficinas, principalmente en las grandes ciudades. "Ofrece a los jóvenes profesionales y a los viajeros de negocios un producto con todos los gastos incluidos, en un mercado en el que escasean las viviendas de alquiler", dicen.
DWS explica que es fundamental la asociación con administraciones públicas a nivel regional que proporcionen terrenos para la construcción de viviendas, con alquileres inferiores a los del mercado, reduciendo los costes de desarrollo para compensar los alquileres más bajos. "Esta estrategia puede producir un flujo de ingresos estable y es atractiva para los inversores que buscan exposición al sector residencial con un riesgo de ingresos limitado".
Por otro lado, hacen referencia a la batalla por la refinanciación, que continúa siendo un desafío para el presente y el futuro del sector inmobiliario. "A pesar de que no se vislumbran riesgos sistémicos o una escasez generalizada de financiación de la deuda, existen obstáculos como el fin de los periodos de gracia, el aumento de los costes de la deuda, la necesidad de mayor capital y la reticencia general para otorgar préstamos, exceptuando algunos sectores específicos".
Y opinan que "todo esto abre un escenario en el que es probable que haya un aumento constante en los incumplimientos de pago hasta que se alcance un periodo de recuperación económica más avanzado".
Además, destacan que en varias ciudades europeas la falta de inmuebles de alta calidad está teniendo un impacto significativo. Prevén que las previsiones de crecimiento neto se reduzcan casi a cero para el próximo año 2025. No obstante, comentan que los precios de los inmuebles de primera calidad en Europa actualmente se encuentran, aproximadamente, un 20% por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2022.
"Para ciertos inversores, esta disminución podría ser suficiente para reactivar su interés en el mercado, liberándose del efecto denominador y buscando oportunidades de rendimientos más elevados". Por ello, consideran que ciertos segmentos del mercado ofrecen ahora precios atractivos, especialmente en un periodo de recesión, donde un sólido rendimiento de propiedades de alta calidad podría reavivar el interés de los inversores.
