¿Es conveniente regular los precios del alquiler para evitar abusos?

Si hace una década un 7% de los españoles vivía de alquiler, los últimos datos reflejan que, en el arranque de 2017, el porcentaje es próximo al 23%. No es casualidad que este aumento de la demanda haya encarecido notablemente los precios. Tanto es así que el índice inmobiliario de alquiler elaborado por Idealista.com revela que los precios sufrieron un repunte en 2016 de hasta el 15,9%.

José Peral, director de comercialización y marketing de Solvia, pone de ejemplo a Madrid para explicar esta situación. “Madrid es la capital que presenta la mayor demanda de alquiler de España, con un 28% del total, mientras que la oferta de viviendas en régimen de alquiler es del 12%”, subraya. Y esclarece: “Como consecuencia de esta evolución dispar de la oferta y de la demanda se está produciendo una subida de las rentas”.

“Como consecuencia de esta evolución dispar de la oferta y de la demanda se está produciendo una subida de las rentas”

Todas las comunidades autónomas registraron precios superiores a los que tenían hace un año, pero especialmente notable fue el caso de Cataluña, donde los propietarios pidieron un 26,8% más que en 2015 por arrendar sus viviendas. Inmediatamente por detrás se situaron Madrid (18%) y Baleares (13,8%).

CATALUÑA PROPONE CONTROLAR LOS PRECIOS

Esta situación ha llevado a algunas regiones a plantearse una regulación de los precios de los alquileres, como ya han venido haciendo otros países como Alemania, Francia o Austria. “En Alemania, desde 2012 se limita la subida de precio de los alquileres en zonas urbanas de gran densidad de población porque, en ellas, la presión sobre los precios es muy alta. Un ejemplo es Berlín. Allí es un tema muy sensible porque solo el 45% de los alemanes tiene su vivienda en propiedad, frente a un 90% de familias españolas”, ilustra Emilio González, profesor de Economía de la Universidad Pontificia Comillas ICAI-ICADE

Precisamente, la Generalitat de Cataluña prepara para esta primavera un proyecto de Ley que regule diferentes aspectos de los arrendamientos urbanos en la región. Paralelamente, creará un índice de referencia de los precios del alquiler de la vivienda circunscrito a Barcelona y su área metropolitana como medida “para aumentar la transparencia y la información en el mercado”. Un indicador cuyo objetivo es "moderar los incrementos desproporcionados" de las rentas, según la consellera de Gobernación y Vivienda, Meritxell Borràs.

Como la propia Generalitat ha informado, el Decreto que regulará el índice incluirá medidas de protección a los consumidores en el caso de que los alquileres establezcan rentas superiores a este indicador de referencia en la zona. Si el precio que el propietario establezca es superior a este nuevo indicador, deberá constar en la publicidad de alquiler y el contrato de arrendamiento.

Cataluña prepara un índice de referencia de los precios del alquiler de la vivienda circunscrito a Barcelona y su área metropolitana

Además, este índice servirá de referencia para que el Ayuntamiento conceda bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que mantengan los alquileres dentro de los niveles acordados. Por otra parte, el Govern estimulará que los propietarios alquilen por debajo de los precios del índice de referencia, con avales y garantías de cobro o dándoles preferencia a la hora de acceder a ayudas de la Generalitat, como por ejemplo, ayudas a la rehabilitación, si los precios están por debajo del índice. Para llevarlo a la práctica, tomará como referencia las fianzas depositadas en el Incasòl y valorará criterios como la superficie, la ubicación, el estado de la casa, la eficiencia energética o si está amueblado o no. Un mecanismo que parece no entusiasmar al sector inmobiliario.

EL SECTOR INMOBILIARIO PROPONE REACTIVAR LA OFERTA

Tal es el caso de Idealista, cuyo jefe de estudios, Fernando Encinar, opina que la utilización de medidas coercitivas “no son beneficiosas en absoluto y pueden acabar provocando un efecto inverso al propuesto”.

“Las bonificaciones en el IBI tienen que ser muy elevadas para compensar que los alquileres no suban”, asegura también Emilio González.“Las limitaciones en las zonas de gran densidad pueden dar lugar a que no se oferten viviendas de alquiler, sino solo para la venta, donde no habría limitación de precios”, argumenta.

Así, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro determina que “es necesaria e imprescindible una regulación, pero no en este sentido”. En su opinión, la solución a este problema no es limitar los precios, sino reactivar la oferta. “La puesta en marcha de estas medidas no va a ser efectiva y hará que muchos propietarios cierren sus viviendas al alquiler residencial, optando por mantenerlas vacías o por destinarlas al alquiler de pisos turísticos ilegales, mermando aún más la oferta”, explica.

"La solución al problema de los precios no es limitar los precios, sino reactivar la oferta"

Además, según la opinión de Caraballo, limitar los precios, y “premiar” por ello, hará que el parque se quede obsoleto y el alquiler sea menos atractivo para los ciudadanos. “No es lógico sancionar a aquellos arrendadores que tienen las viviendas rehabilitadas y modernizadas, frente a aquellos que no las tienen y no invierten solo por el simple hecho de adecuarse al precio impuesto por el índice”, sentencia.

Fernando Encinar coincide con esta visión y detalla en la misma línea que las medidas deberían ir encaminadas a aumentar el stock disponible. “Se pueden utilizar herramientas como los seguros de rentas, construir nuevas viviendas sociales u ofrecer ayudas a la rehabilitación”, resuelve.

A su favor, la Generalitat argumenta que las medidas que plantea no son estrictamente una regulación de los precios “sino un índice de referencia”. “Tenemos un mercado de alquiler muy frágil y debemos pensar más en estímulos que no en medidas que lleven a los propietarios a vender sus propiedades”, apuntan desde el govern, pues aseguran que desde allí se trabaja para impulsar el alquiler como alternativa real frente a la vivienda de propiedad y que el porcentaje de arrendamientos se incremente y se acerque cada vez más a la media europea.

La Comunidad de Madrid, otra de las regiones donde más se han incrementado los precios de los alquileres en los últimos tiempos, ha querido desvincularse de medidas como la catalana y José Mª García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, afirma que no tiene previsto actuar desde el punto de vista reglamentario. “Se está actuando decididamente desde la generación de un marco de medidas que ayuden a poner a disposición en el mercado un mayor número de viviendas destinadas al alquiler y que, en consecuencia, contribuya a abaratar el precio medio”, subraya.

Lo cierto es que los españoles han cambiado la mentalidad. Alquilar ya no suena a tirar el dinero y este cambio de tendencia ha provocado una escalada en los precios, especialmente en las grandes ciudades, que muchos tachan de abusivo. Se avecina una nueva carga reglamentaria. Con sus efectos primarios. Y secundarios.