La cancelación registral de la hipoteca: cómo ahorrar 1.000 euros y mucho tiempo si la haces tú mismo

Cuando una persona termina de pagar la última cuota de su hipoteca debe proceder a tramitar su cancelación registral si quiere finiquitar completamente su préstamo. Es decir, si quiere que quede constancia ante el Registro de la Propiedad de que su vivienda está libre de cargas. Y es que, según los propios registradores, "la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro".

El Banco de España (BdE) lo recuerda en su portal del cliente bancario, donde explica que una vez cancelada económicamente la hipoteca (bien por haber llegado a su vencimiento, bien por haberse amortizado anticipadamente) es "conveniente" realizar su cancelación registral para evitar problemas futuros y para que, en caso de pedir otro préstamo, no conste una carga que en realidad no existe porque ya se ha saldado totalmente la deuda.

El Banco de España recuerda en su portal del cliente bancario que es "conveniente" realizar la cancelación registral de la hipoteca para evitar problemas futuros

Aunque el propio BdE pone el acento en esa expresión de "conveniente", ya que la cancelación registral de una hipoteca no es una obligación. De hecho, si se dejan pasar 20 años, el inmueble quedará automáticamente libre de cargas, al desaparecer del registro. No obstante, los expertos aconsejan no dejar de realizar este trámite, ya que ahorrará muchos dolores de cabeza. Así lo explica a 'Bolsamanía' Nuria Diez, abogada de Legálitas, que señala que lo mejor es "quitarse de encima" este 'problema' cuanto antes.

"La responsabilidad es de quien tiene la hipoteca", recuerda la letrada, que aconseja cerrar el proceso "lo antes posible" dado que los honorarios que hay que pagar a efectos notariales y registrales "no son tan elevados". También afirma que el proceso es "sencillo" y "rápido" siempre y cuando lo haga el interesado por su cuenta, en vez de dejarlo en manos de la gestoría del banco con el que ha cancelado la hipoteca.

Según Diez, lo primero que debe hacer el ex hipotecado es acudir a la entidad financiera para pedir el certificado de deuda cero, en el que el banco debe especificar que la hipoteca está completamente saldada y que el cliente ya no tiene pagos pendientes. Según explica el BdE en su web, los bancos deben entregar ese certificado "de manera gratuita", aunque la abogada de Legálitas reconoce que no ocurre así, y que las entidades suelen cobrar por él.

Con ese documento, hay que ir al notario para que elabore la escritura de cancelación de la hipoteca. Los gastos notariales y registrales que habrá que pagar aparecen especificados en el Real Decreto 18/2012 de 11 de mayo, siendo un mínimo de 90 euros en notaría y de 24 euros en el registro, aunque en realidad depende del importe de la hipoteca que se esté cancelando registralmente. Cuando el notario haga las comprobaciones pertinentes, entregará al interesado una copia del escrito que tendrá que presentar para poder liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el siguiente paso.

Se trata de un impuesto autonómico que se debe abonar en la comunidad en la que se encuentra la vivienda, de forma obligatoria, para inscribir la baja de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. "En realidad sólo hay que comprar el documento, que puede costar 1 o 2 euros, rellenarlo y entregarlo, pero el impuesto no se paga porque está exento" en estos casos, afirma Diez. Una vez hecho este trámite, habrá que volver al notario a por la escritura de cancelación de la hipoteca, y con esto, con el certificado de deuda cero y con la copia del impuesto, habrá que acudir al Registro para finalizar el proceso.

Al entregar la documentación pertinente y haber pagado los honorarios tanto notariales como registrales, el Registro de la Propiedad levantará la carga. "Es aconsejable pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la finca no está hipotecada", señala la abogada de Legálitas, que insiste en la conveniencia de proceder a la cancelación registral de la hipoteca no sólo para garantizar la solvencia patrimonial del interesado, sino también de cara a una futura venta.

En este sentido, el Colegio de Registradores recuerda que "si se desea vender el inmueble, el comprador exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas que puedan perjudicar o disminuir su valor o su derecho". De hecho, Nuria Diez ve posible que el comprador se niegue a cerrar la operación si no se ha cancelado la hipoteca en el registro, porque tendría que asumir él directamente un trámite que no le corresponde.

¿CUÁNDO SURGEN LOS PROBLEMAS?

Los problemas, de hecho, surgen cuando se quiere vender un inmueble y no se ha hecho la cancelación registral de la hipoteca. En esos casos, el comprador puede negarse a adquirir la vivienda si tiene el dinero al contado. Pero, además, en el caso de que haya solicitado una hipoteca para realizar la compra -lo que suele ser habitual-, el banco que le vaya a conceder dicho préstamo no permitirá que se lleve a cabo la operación hasta que se realice este trámite.

Un problema añadido a esta situación, que resulta más habitual de lo que que puede parecer, es que el vendedor que no hizo en su momento la cancelación registral de su hipoteca se encuentre 'en tierra de nadie' al intentar hacerla cuando quiere realizar la venta, especialmente si han pasado años desde que terminó de pagar su deuda. En esos casos, se producen situaciones como que el banco que en su día le concedió la hipoteca tiene dificultades para localizar la documentación necesaria para expedir el certificado de deuda cero, por lo que la cancelación registral, necesaria para la venta, quedaría paralizada 'sine die' hasta que dicha documentación se localizara.

"Debido a las fusiones y absorciones entre entidades financieras, los clientes que no solicitaron el certificado de deuda cero su momento se pueden ver afectados por una mayor demora", señalan fuentes del Banco de España

"Es preciso indicar que, debido a las fusiones y absorciones que han tenido lugar entre entidades financieras en los últimos años, aquellos clientes que no solicitaron el certificado de cancelación económica de la deuda en el momento en que terminaron de abonar el importe de su préstamo se han podido ver afectados por una mayor demora en la tramitación de la cancelación registral de su hipoteca, debido a la dificultad para localizar documentación sobre préstamos cancelados económicamente hace años y que, en gran parte de los casos, ni siquiera han sido traspasados a la nueva entidad por encontrarse saldados", señalan fuentes del Banco de España (BdE) a 'Bolsamanía'.

Para el notario Francisco Rosales, estas demoras de las entidades para confirmar que un cliente no tiene ya una determinada deuda resulta, cuanto menos, asombrosa, especialmente en esos casos en los que la propia nota simple de un inmueble especifica que la hipoteca venció hace años. "¿Usted, como banco, ha permitido que una deuda esté impagada durante años sin demandar a su cliente?", se pregunta Rosales para tratar de entender por qué los bancos tardan tanto en realizar este trámite.

Rosales considera que los clientes deben acudir al Banco de España con sus quejas cuando se encuentran en estas situaciones, pero reconoce que "para tres que ejercen este derecho, hay 300 que no lo ejercen".

Los casos de demoras a la hora de tramitar las cancelaciones registrales de hipotecas también se están dando al dejar el proceso en manos de la gestoría del banco, incluso cuando se procede a hacer el trámite inmediatamente después de haber cancelado la hipoteca con la entidad. Desde la Asociación Española de Banca (AEB) no reconocen estas demoras y recuerdan que "los bancos están al servicio del cliente. Y lo cumplen de forma diligente", señala José Luis Martínez Campuzano, portavoz y responsable de comunicación de la AEB. Sin embargo, fuentes financieras han señalado a 'Bolsamanía' que el trámite puede extenderse hasta cuatro o cinco meses. "Falta personal en los bancos para hacer estos trámites", reconocen.

El coste económico también varía sustancialmente cuando se recurre al banco y a su gestoría para realizar la cancelación registral. En estos casos, las entidades solicitan al cliente provisionar entre 1.000 y 1.300 euros para realizar la operación cuando, como recuerda Rosales, "es un trámite que se puede hacer por 300".

El Banco de España no dispone de cifras concretas sobre las reclamaciones recibidas con motivo de las demoras de los bancos al realizar el trámite de las cancelaciones registrales. "Las demoras en la tramitación de las cancelaciones registrales suelen venir acompañadas con otro tipo de casuística, relacionada con el cobro de comisiones por la emisión de los certificados de cancelación económica por parte de las entidades financieras e incidencias en la comparecencia de los apoderados en la notaría, lo que no hace posible un desglose más detallado", señala este organismo.

Desde Arriaga Asociados, despacho especializado en defensa al consumidor y muy orientado en los últimos años a todas las cuestiones relacionadas con el Derecho Hipotecario, reconocen que les consultan sobre estas gestiones y que "es algo que preocupa, sobre todo de cara a transmisiones de patrimonio inmobiliario o nuevas necesidades de construir hipotecas". En este sentido, en el Banco de España recuerdan que, aunque legalmente los bancos no tienen unos plazos estipulados para hacer estos trámites, deben velar por los clientes.

"Al banco le incumbe una cierta responsabilidad por la actuación de la gestoría designada para la tramitación administrativa de la cancelación registral, pues la actividad de las entidades de crédito con sus clientes no sólo incumbe a sus propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate. En consecuencia, la entidad sería también responsable de la forma en la que se presta este servicio por parte de la gestoría para con su cliente", concluye el BdE.