Residencias de estudiantes: un filón con fuerte demanda y alta rentabilidad

Durante el curso académico 2016-2017 se matricularon en España 1,5 millones de estudiantes, unos 100.000 más que en el curso anterior, según datos del Ministerio de Educación. Y el número de estudiantes extranjeros que se matriculan en universidades presenciales españolas ha crecido una media del 7% en los últimos 8 años.

Estas cifras explican uno de los grandes atractivos que supone el segmento de las residencias de estudiantes para el inmobiliario: una alta demanda. La consultora JLL calcula en su último informe ‘Residencias de estudiantes. Un mercado en crecimiento’ que unos 329.000 estudiantes se trasladaron desde su provincia de origen hacia otra para ir a la universidad. Por tanto, necesitaron un alojamiento durante el curso.

El alto precio de los alquileres ha trasladado gran parte de la demanda de vivienda universitaria hacia las residencias y colegios mayores. Por ejemplo, según datos de Idealista, el alquiler en Madrid se disparó un 13% en 2016 y un 11% en 2017; en Barcelona, un 19% en 2016 y un 8% en 2017.

BRECHA ENTRE OFERTA Y DEMANDA

En 2017, en España había 1.148 residencias universitarias y colegios mayores, con 93.600 plazas. Según los cálculos de la consultora, unos 470.000 jóvenes demandarán este tipo de alojamiento, lo que contrasta fuertemente con la oferta actual y da lugar a un desajuste de más de 380.000 plazas. Por esto, JLL espera que en 2018 y 2019 se incremente la capacidad de estos inmuebles en un 1,5% y un 6,2%.

Este segmento inmobiliario, tradicionalmente reservado a las universidades (públicas o privadas) y a las órdenes religiosas, está ahora liderado por los operadores privados. El más importante es Resa, gestionada desde 2011 y hasta su venta en noviembre de 2017 por Azora. La venta de Resa a Axa, CBRE GI y Greystar fue una de las mayores operaciones en el sector durante el año pasado.

En Barcelona, Resa (27%), la Universidad Autónoma y la Universidad de Barcelona acumulan el 60% de la oferta de plazas de la ciudad. En Madrid, los diez principales operadores suman el 30% del mercado, de nuevo con Resa a la cabeza (10,68%).

ALTA RENTABILIDAD

Por último, el mayor atractivo de estos activos: su alta rentabilidad. Según cifras de la consultora Savills Aguirre Newman, las residencias de estudiantes generan una rentabilidad del 5,75%. Desde JLL, la sitúan en el 5,25% durante el cuarto trimestre de 2017, solo superada por el segmento logístico (5,5%).

En opinión de Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL, en los próximos años se verá más actividad en este mercado no solo en Madrid y Barcelona, sino también en ciudades secundarias (Valencia, Granada, Málaga o Sevilla) “por la falta de terreno urbanizable en la capital y al restrictivo régimen urbanístico que se ha legislado en Barcelona”. A esto añade que los nuevos proyectos en estas ciudades se verán impulsados por “la búsqueda de los inversores por las altas rentabilidades, así como por los planes de expansión de los principales operadores establecidos”.

EL AUGE DE LOS ACTIVOS ALTERNATIVOS

Más allá de los tradicionales segmentos inmobiliarios (retail, hotelero, logístico, oficinas, residencial…), el sector comienza a centrarse también en otro tipo de activos, como es el caso de las residencias de estudiantes pero también las residencias de mayores o los aparcamientos. Según cifras de Savills Aguirre Newman, estos ‘activos alternativos’ atrajeron 1.000 millones de inversión en 2017 en Europa, de los que cerca del 70% fueron a residencias de estudiantes.

Las ventajas de estos activos, según los expertos, son múltiples. Nuria Béjar, responsable del área de alternativos de capital markets en Savills Aguirre Newman, señala que se han visto impulsados por la saturación de participantes en los segmentos tradicionales y por la escasez de producto en venta o de procesos abiertos. A esto, Nick Wride, de JLL, añade que los grandes atractivos de estos activos son los contratos largos, las rentas estables y unas rentabilidades más elevadas, además de unos ingresos menos volátiles e incluso contracíclicos.