El comercio electrónico obliga a las empresas a mudarse a la ciudad

Según los últimos datos recogidos en el portal CNMCData, el comercio electrónico en España superó los 7.300 millones de euros en el segundo trimestre de 2017, lo que supone un 23,4% más que en el mismo periodo del año anterior.

Las previsiones, tanto en España como a nivel europeo, se presentan muy optimistas para el comercio online. Según el británico Centro de Investigación Minorista, las ventas online en Europa alcanzaron los 232.600 millones de euros en 2016, y se espera que crezcan un 94%, hasta los 450.200 millones en 2021.

Las ventas online en Europa crecerán un 94% en 2021, hasta los 450.200 millones

Este auge de las compras online también se ha notado en el sector inmobiliario, en concreto en la contratación logística para compañías que venden sus productos en la Red; desde empresas tradicionales que aspiran a vender por ambos canales hasta grandes gigantes del e-commerce que buscan nuevos almacenes específicos.

Las últimas cifras disponibles de 2017 (correspondientes al tercer trimestre del año) confirman la buena marcha del segmento logístico inmobiliario con cifras récord de volumen de metros alquilados. Según datos de la consultora Aguirre Newman, la contratación logística en Madrid y Barcelona hasta septiembre ha superado los 929.698 metros cuadrados, un 22,6% más frente al mismo periodo de 2016.

En opinión de Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE España, cerca del 40% de las naves alquiladas en Madrid y Barcelona están destinadas al e-commerce. En 2016, esta cifra fue del 30%, y Larrazábal cree que seguirá creciendo, ya que el auge del comercio electrónico “es imparable”.

ALZA EN LAS RENTAS

Este buen momento para el logístico también se ha reflejado en las rentas de los activos. Según JLL, la renta prime en Madrid se sitúa en los 5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en Barcelona alcanza los 6,75 euros.

Eso sí, según explica Gabriel Córdoba, responsable de grandes cuentas de Industrial/Logística de BNP Paribas Real Estate, el ascenso moderado de las rentas logísticas desde 2012-2013 no solo se ha debido al e-commerce, “sino también a la demanda que aparece de los operadores tradicionales de incrementar su superficie y actualizarla”. Córdoba explica que aún hay atractivo porque las rentas todavía quedan lejos de las alcanzadas en 2007-2008. Según datos de JLL, en 2008 las rentas logísticas prime en Madrid superaban los 6,5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en Barcelona eran superiores a los 8 euros.

DISTRIBUCIÓN DE ÚLTIMA MILLA

No obstante, este crecimiento en las rentas logísticas sí que se ha visto influido, en ciertos casos, por el comercio electrónico. En concreto, por los envíos exprés que prometen algunas empresas, como Amazon o El Corte Inglés, y que permiten a los clientes recibir un producto en apenas unas horas. Las empresas quieren reducir al máximo “la distribución de última milla”, es decir, el tiempo que tardan en entregar el pedido al consumidor final que, normalmente, se encuentra en un entorno urbano.

Las empresas quieren reducir al máximo "la distribución de última milla" instalándose en naves urbanas

Esta necesidad ha impulsado la “logística urbana”, la contratación de naves y almacenes en la propia ciudad. Ahora, las empresas necesitan más puntos de distribución para llegar más rápido a todos sus clientes. Por ejemplo, Amazon, que permite a sus clientes Premium entregas en una hora, ya dispone de un almacén de 2.000 metros cuadrados en el barrio madrileño de Legazpi.

En estas zonas “last mile”, las empresas suelen buscan plataformas de en torno a 5.000 o 10.000 metros cuadrados para poder mejorar su servicio de reparto. Según explica Larrazábal, algunas naves destinadas a este tipo de entregas “han podido pagar hasta un 30% más de renta”, ya que “la ocupación de las parcelas es menor y, aunque no necesitan un gran espacio de nave, sí necesitan mucho espacio para furgonetas”.

Según un informe de la consultora Cushman&Wakefield y el promotor de inmuebles logísticos P3 Logisitcs Parks, la logística inmobiliaria urbana aumentará su atractivo “dado que el coste global de las entregas de última milla supone 70.000 millones de euros” en todo el mundo, una cifra que crecerá entre un 7 y un 10% en los próximos cinco años.

El coste global de las entregas de última milla supone 70.000 millones de euros” en todo el mundo

De esta forma, los requisitos de espacio destinados a la logística urbana crecerán significativamente en los próximos años conforme aumenten las ventas online. Según las estimaciones de Cushman&Wakefield, el espacio que requerirá la logística urbana crecerá un 69% en Europa para 2021. En concreto, los metros cuadrados que se demandarán en este tipo de activos se duplicarán en Madrid y Barcelona (+102%) durante los próximos cuatro años.

LAS ZONAS PREFERIDAS POR EL LOGÍSTICO

Más allá de la logística urbana, Madrid y Barcelona siguen siendo las ciudades preferidas para buscar activos. Sin embargo, las empresas que necesitan grandes naves aún tienen que alejarse de los centros urbanos. En concreto, en el caso de Madrid, la contratación se concentra en el eje A-2, en Guadalajara, y en Toledo (eje A-4/A-42), mientras en el caso de Barcelona se decantan por Tarragona.

En opinión del experto de BNP Paribas Real Estate, las empresas se desplazan fuera de las ciudades en busca de grandes almacenes con rentas ajustadas y para optimizar el coste laboral en zonas con convenios laborales que reducen el coste por empleado.

Pero la escasez de oferta en Madrid y Barcelona (en ambas ciudades la tasa de disponibilidad ronda el 3%, según JLL) está incrementando el interés por otros mercados secundarios, como son Zaragoza, Valencia y Sevilla. Por ejemplo, en Valencia la contratación logística alcanzó hasta septiembre los 135.350 metros cuadrados, un 35% más con respecto al año 2016, según BNP Paribas Real Estate.

La escasez de oferta en Madrid y Barcelona está incrementado el interés por mercados como Zaragoza, Valencia o Sevilla

ATRACTIVO INVERSOR

La inversión en el segmento logístico en España alcanzó los 600 millones de euros en los nueve primeros meses de 2017, según datos de Aguirre Newman. Los inversores atraídos por estos activos siguen siendo los tradicionales fondos especializados, aunque también han irrumpido con fuerza las socimis. Algunas se dedican exclusivamente a estos activos, como es el caso de P3 Spain, la socimi del fondo soberano de Singapur que debutó el pasado diciembre en el MAB, y otras disponen de una rama especializada en este tipo de activos, como Merlin Properties o Axiare.

NUEVOS ACTIVOS

Larrazábal explica que la demanda logística actual de activos logísticos va desde naves de una sola planta de gran volumen hasta naves de distribución dirigidas a reducir la “última milla”, cercanas a la ciudad con accesos de camiones y con accesos directos para furgonetas, “lo cual es novedad en nuestro stock”.

Los expertos lo tienen claro: el comercio electrónico ha hecho evolucionar la tipología de los espacios que demandan las empresas “para adaptarse a la optimización de la manipulación de los productos”, según Gabriel Córdoba.