- Andalucía, Cataluña y Valencia son las CCAA con mayor número de deudores hipotecarios
El 'Observatorio de vivienda y suelo' referente al primer trimestre de 2019 elaborado por el Ministerio de Fomento desvela que las ejecuciones hipotecarias se han incrementado un 9,5% pese al Código de Buenas Prácticas firmado voluntariamente por todos los bancos españoles. Este dato plantea si los bancos han abandonado la buena conducta. La respuesta es otra: los llamados fondos 'buitre'.
Las entidades financieras deben cumplir con el Código de Buenas Prácticas para evitar las ejecuciones hipotecarias y el posterior lanzamiento. Para ello, deben ofrecer diferentes alternativas a los deudores, como la ampliación del plazo total de amortización, la aplicación de periodos de carencia o una reducción del tipo de interés durante cinco años.
Si esta reestructuración de la deuda hipotecaria no fuese suficiente, el banco en cuestión debe ofrecer una quita en el conjunto de su deuda. O, en los casos más desfavorables, incluso deberían aceptar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en la vivienda durante dos años pagando un alquiler asumible.
Lo cierto es que Fomento no explica los motivos de este incremento y da los datos en bruto, pero el aumento desde las 6.699 ejecuciones hipotecarias iniciadas durante el primer trimestre de 2018 tiene un motivo: los fondos 'buitre'. Eel sector banario español debe facilitar la recuperación de la deuda, de lo contrario se enfrenta a multas del Banco de España y condenas por parte del Tribunal Supremo. Pero los fondos no.
FONDOS Y SOCIMI TIENEN GRANDES HIPOTECAS
Estos fondos y sociedades han adquirido a las entidades grandes cantidades de activos hipotecarios (los bancos venden préstamos morosos con un fuerte descuento sobre su valor, dado que dudan de que puedan cobrarlos). El banco no puede echar a los hipotecados morosos para recuperar la vivienda por el código de buenas prácticas, pero el fondo buitre sí.
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Por tanto, las sociedades inmobiliarias constituidas por los fondos sí que pueden iniciar la ejecución hipotecaria para recuperar la vivienda y eso explica que, desde el último trimestre de 2017, se registre un auge de esta práctica en todo el territorio español. Pero cabe destacar que no todas las que se inician terminan con el lanzamiento de sus propietarios.
En concreto, del total de 7.340 viviendas con ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de 2019, el 22,9% corresponde a vivienda nueva, y el restante 77,1% es vivienda usada. En cuanto al titular, el 27,5% corresponde a personas físicas y el 72,5%, a personas jurídicas.
Por comunidades autónomas, Andalucía es la que cuenta con el mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas, con un total de 1.182. Le siguen Cataluña con 1.633 y Valencia, con 1.524. Mientras tanto, las que tienen un menor número son Navarra y La Rioja, con 21 y 11, respectivamente.
Por otro lado, el 59,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas durante los tres primeros meses de 2019 corresponden a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008, es decir, durante la burbuja hipotecaria. Y solo un 3,3% de las ejecuciones afecta a viviendas con hipotecas de años anteriores hasta 2003.
PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE AL ALZA
Por otro lado, el estudio elaborado por el Ministerio de Fomento desvela que el mercado inmobiliario encadena su duodécimo trimestre consecutivo de encarecimiento de precios a nivel nacional y, en concreto, en el primer trimestre de 2019 ha experimentado un repunte del 4,4%, hasta alcanzar, de media, los 1.636 euros por metro cuadrado.
Por ciudades, en Madrid se ha registrado el mayor alza en variación interanual, un 8,3% hasta los 2.612 euros por metro cuadrado. Seguido de Sevilla con un repunte del 8,1% (1.332 euros) o Barcelona, con un 7,4% (2.391 euros). Curiosamente en Guipuzcoa y Bizkaia, pese a que el alza en el precio ha sido del 2,4% y 1,5% respectivamente, se sitúan como dos de las ciudades con el metro cuadrado más caro del conjunto de España: 2.669 y 2.367 euros.
Otros incrementos notables se han registrado en Navarra, con una revalorización del 7% hasta los 1.417 euros por metro cuadrado, Valencia, que ha elevado el precio del mercado inmobiliario un 5,5% (1.177), mientras que Castellón sube un 5,3% (1.088). Otras subidas del 5% se han registrado en Málaga y Valladolid, elevando sus precios hasta los 1.768 y 1.233 euros por metro cuadrado, respectivamente.
En otras ciudades el incremento en el precio de la vivienda ha sido más moderado, como es en el caso de Cádiz (4,9% y un valor de 1.354 euros por metro cuadrado), Álava (4,7% hasta los 1.993), La Rioja (4,6% y un valor de 1.128) y Zaragoza (con un incremento del 4,5% hasta los 1.295 euros).
PRECIO MEDIO MÁS BAJO EN ESPAÑA
Sin embargo, el alza en el precio de la vivienda no ha sido homogéneo en todo el territorio español, ya que también se han registrado variaciones interanuales negativas. Es el caso de Lugo y Soria con un descenso del 4,4% y 4,3% respectivamente, seguido de Segovia y Teruel, cuyos precios han cedido un 3,7% y 3,2%, respectivamente.
Del estudio se desprende otra variable posible: el precio por metro cuadrado más bajo. De este modo, Ciudad Real se posiciona como el lugar más barato para adquirir una vivienda, con un precio por metro cuadrado de 752,8 euros. Le sigue Cuenca con 776 euros y Teruel con 783,7 euros.
