Desahucios más difíciles y otras siete novedades de la nueva ley hipotecaria

-Se endurecen los requisitos de los desahucios

Según han explicado fuentes del departamento que dirige Luis de Guindos, en la nueva normativa se aumenta el umbral que permite el vencimiento anticipado de una hipoteca por impago, es decir, un desahucio. La ley cifra con exactitud cuál es el nivel de crédito que debe dejar de pagarse para que la entidad bancaria active la ejecución hipotecaria.

Hasta ahora este proceso podía ponerse en marcha a partir del tercer recibo impagado, pero ahora será distinto. Y es que la cantidad prestada por la entidad de crédito se dividirá en dos partes iguales. Cuando se esté en la primera mitad de vida del crédito, el banco podrá desahuciar al cliente hipotecado si éste impaga el 2% del principal total concedido, con un límite temporal máximo de 9 meses; mientras que en la segunda mitad la cantidad que no debe rebasarse es del 4%, con un límite temporal de 12 meses.

-El cliente, obligado a ir dos veces al notario

Antes todo aquel que quisiera contratar una hipoteca debía acudir al notario el mismo día de la firma para formalizar todos los trámites, pero con la nueva legislación será obligatorio hacer antes otra visita al notario. El cliente tendrá que hacerlo una vez haya recibido toda la información sobre la hipoteca, las condiciones, las cláusulas y demás detalles del contrato antes de firmarlo.

El notario se encargará de explicarle los detalles y confirmará que la persona en cuestión entiende todos y cada uno de los apartados y cláusulas. El prestatario tendrá que firmar además un documento acreditando que comprende todos los términos de la hipoteca. Esta primera visita al notario será gratuita, según ha detallado el Ministerio de Economía.

-Prohibición de las operaciones vinculadas

En la nueva ley se prohibirán expresamente las operaciones vinculadas en las hipotecas, es decir, la obligatoriedad de tener que adquirir otros productos como seguros de vida o de vivienda, salvo que se justifique que de verdad son operaciones ventajosas para el prestatario. Eso sí, tendrán que contar con la autorización expresa del Banco de España (BdE). Se trata de proteger al cliente prohibiendo que se vea obligado a contratar esos productos al firmar la hipoteca, aunque eso no implica que las entidades de crédito no puedan exigir unos determinados seguros, que podrían contratarse en otro sitio.

-Dejar claro el reparto de gastos

Economía ha explicado también que el reparto de los gastos hipotecarios tendrá que quedar claro en la escritura, aunque ha reconocido que la nueva ley no va a regular cómo se dividirá el pago de los mismos entre el cliente y el banco.

-Registro de las cláusulas “sensibles”

A partir de ahora todas las cláusulas abusivas, las que hayan sido consideradas como tal por la Justicia en sentencia firme, quedarán recogidas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación para que se puedan consultar y no haya dudas. El Gobierno ha tomado esta decisión ante la oleada de reclamaciones por cláusulas “sensibles” como es el caso de las cláusulas suelo, que Economía defiende y que no considera “abusivas per se”, sino que afirma que lo son cuando hay falta de transparencia.

-Cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo, más fácil

Precisamente esta medida ya fue avanzada por el ministro Luis de Guindos hace unos días. Ahora se ha concretado. Según Economía, se va a facilitar la migración de los préstamos de tipo variable a tipo fijo para que las familias no se vean tan afectadas cuando el euríbor, que actualmente cotiza en mínimos históricos y está en negativo (-0,149 %), empiece a repuntar.

Así, para transformar la hipoteca se necesitará un acuerdo previo entre las partes, que obligará al banco a renunciar a la comisión de cancelación siempre que el crédito tenga una vida superior a tres años. Además, sólo podrá cobrar un 0,25% del capital pendiente de pago en los casos en los que la antigüedad sea inferior. El Ministerio asegura que en los casos en los que no haya acuerdo y el cliente se vaya a otra entidad, habrá gastos que queden reducidos, como por ejemplo los gastos notariales de firmar una nueva hipoteca, que se verán bonificados “sustancialmente”.

-Sanciones a los notarios/registradores que no cumplan

En la nueva normativa se tipificará también un régimen sancionador para notarios y registradores que no cumplan con sus obligaciones, es decir, que no informen correctamente a los clientes sobre las condiciones de las hipotecas o que permitan la firma de un préstamo sin que se cumplan todos los requisitos previos (información, firma del documento acreditando que el cliente comprende los términos de la hipoteca…).

-Límites a la compensación por amortización anticipada

Esta ley también impone nuevos límites a la compensación que reciben las entidades de crédito cada vez que un cliente realiza amortizaciones anticipadas. Así, la comisión en las hipotecas de tipo variable será en los tres primeros años del 0,5%; y en los años del 3 al 5, será del 0,25%. A partir del año 5 ya no habrá que pagar.

Mientras que en los préstamos a tipo fijo se pagará una comisión durante toda la vida de la hipoteca, pero será un porcentaje sobre el capital amortizado, y no sobre el capital pendiente, como se hacía hasta ahora. Además, Economía ha asegurado que no se aplicará si no hay pérdida por parte del banco, por ejemplo en un entorno de tipos más altos en los que el 'perjudicado' es el cliente.