La nueva ley hipotecaria se aprobará finalmente este año después de meses de debate en el Congreso y el Senado. A falta de los últimos trámites, el texto cambia las reglas del juego hipotecario haciendo más difíciles las ejecuciones, repartiendo los gastos de formalización entre el banco y el cliente y rebajando las comisiones para cambiar de una hipoteca fija a una a tipo variable.
DIFICULTAR LOS DESAHUCIOS
La nueva norma pondrá dificultades a los bancos para ejecutar una hipoteca, que es el paso previo a un desahucio. Concretamente, no podrán iniciar estos trámites hasta que el hipotecado adeude doce cuotas mensuales del pago o el 3% del capital total concedido. Eso si el impago ocurre durante la primera mitad del préstamo, porque si es después el banco deberá esperar a que el cliente deje de pagar quince mensualidades o el 7% del préstamo.
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Otra de las novedades de esta norma es que incluirá un reparto de los gastos de formalización de la hipoteca entre el cliente y el banco. Hasta que se decidió incorporar este tema a la legislación al hilo del lío del Tribunal Supremo y el Gobierno por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no existía ninguna regulación que estableciera un reparto, por lo que quedaba en manos de la negociación entre cliente y banco, lo que habitualmente terminaba, en la mayoría de los casos, con el usuario asumiendo la mayor parte. Y, después, con los juzgados colapsados.
Con la nueva ley, no habrá más problemas judiciales… o eso se espera. El cliente solamente deberá asumir el gasto de tasación de la vivienda, mientras que los costes de notaría, gestoría, registro e impuesto deberán ser abonados por la entidad financiera. En cuanto a este último, el banco no podrá ni siquiera deducirse el pago del IAJD, como aprobó el Gobierno hace unos meses.
VENTAS VINCULADAS PROHIBIDAS… PERO NO TODAS
La norma prohibirá las ventas vinculadas, es decir, la obligación al cliente por parte del banco de contratar otro producto junto a la hipoteca. Pero habrá una excepción: los seguros, que son el producto estrella en las ventas vinculadas de hipotecas. Así, las entidades, que suelen ofrecer bonificaciones o mejoras del precio a cambio de la contratación de más productos, sí podrán obligar a los clientes a contratar seguros de vivienda, aunque no tendrán que ser necesariamente los que comercialice el banco que da la hipoteca.
MÁS TRANSPARENCIA
Los bancos, a partir de la entrada en vigor de la norma, deberán evaluar con especial interés la solvencia del cliente, para lo cual deberán estimar también el nivel de ingresos que tendrá tras la jubilación. Además, si le deniega la hipoteca, deberá explicárselo por escrito y de forma motivada.
La nueva norma tiene la intención de aportar más transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios. Por ello, obligará a los notarios a realizar gratuitamente un cuestionario previo al cliente para garantizar que entiende todas las cláusulas del contrato. Los notarios, así, tendrán más responsabilidad en la comprensión de la hipoteca por parte del cliente.
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