Sector residencial, viviendas para mayores o estudiantes, oficinas... el mercado inmobiliario ofrece varias vías, pero ¿hay alguna más interesante que otra? En un momento en el que la ralentización del crecimiento económico y el aumento de los costes de los préstamos probablemente inicien un periodo de corrección de los precios inmobiliarios en toda Europa, DWS tiene claro dónde están las oportunidades en este mercado.
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En la parte baja de la tabla posicionan al sector de las oficinas, un mercado que consideran "menos resistente" y "vulnerable" a los vacíos, con la incertidumbre sobre la demanda futura en caso de pérdida de empleo. "En muchas ciudades ibéricas la disponibilidad de espacio de grado A sigue siendo baja. Por lo tanto, somos cautos a la hora de adquirir oficinas de primera categoría, pero podríamos ver oportunidades para invertir en edificios de grado B bien ubicados, con un plan de renovación para convertirlos en espacios Next Generation", dicen.
En la mitad de la selección colocan al sector de la logística al parecer resistente a las perturbaciones económicas, pero no estar exento de dificultades. Como punto a favor, que las perspectivas a corto plazo siguen siendo de aumento de los alquileres, con la desocupación en la mayoría de los mercados logísticos en niveles mínimos históricos. Como factor en contra, que las empresas de distribución de bajo margen se enfrentan actualmente a una oleada de retos, desde el aumento de los costes hasta la caída de las ventas minoristas.
Pero, en este mercado, España cuenta con una ventaja: un mayor crecimiento de las ventas online podría apoyar la demanda de logística urbana más que en otras partes de Europa, donde las cadenas de suministro de comercio electrónico ya están establecidas. "Es probable que los proveedores de servicios logísticos prefieran ubicaciones más cercanas a las grandes ciudades, dado el aumento de los costes del combustible, mientras que la estrategia de logística urbana en España también puede tener una vertiente ESG, ya que los ocupantes de las zonas urbanas están recurriendo cada vez más a la energía solar para alimentar las flotas de reparto como forma de reducir la contaminación atmosférica", explican.
La guinda del pastel se la lleva el sector residencial y el de viviendas destinadas a mayores y estudiantes. En cuanto al primer mercado, en DWS se muestran "positivos" y esperan que se comporte bien en relación con el mercado residencial europeo en general: "Los fundamentos del mercado se han fortalecido en los últimos meses y los alquileres continúan su trayectoria ascendente". Dentro de este segmento, también ven oportunidades de inversión en los mercados regionales más grandes, "donde la oferta de alquileres se encuentra todavía en una fase temprana de desarrollo, mientras que los buenos fundamentos económicos y demográficos respaldan los nuevos desarrollos".
No obstante, destacan que "la regulación sigue siendo una preocupación importante en algunos mercados, por lo que seguimos viendo el atractivo del residencial asequible".
Respecto a los activos residenciales operativos, DWS cree que tienen muchas de las mismas características de seguridad que el sector residencial privado, incluyendo una baja desocupación, una demanda continua y una falta de stock de buena calidad. "El mayor rendimiento de entrada refleja en parte el riesgo operativo y de uso alternativo adicional, pero la combinación de un mayor rendimiento de los ingresos y un fuerte crecimiento de los alquileres podría dar lugar a un rendimiento total atractivo para los inversores institucionales", aseguran. Fijan en entre 100 y 175 puntos básicos la prima de rendimiento que suelen ofrecer respecto a las residencias multifamiliares.
Por partes, opinan que el envejecimiento de la población dará como resultado una creciente demanda de inquilinos en el mercado de viviendas para mayores en España. Además, nuestro país también se beneficia de una población extranjera relativamente rica para la jubilación.
De su lado, creen que el alojamiento para estudiantes ('purpose built student sccomodation', PBSA) es un sector atractivo que se verá impulsado por el crecimiento de la población estudiantil nacional y por la creciente movilidad internacional de los estudiantes. "Se espera que se comporte bien durante todo el ciclo económico, ya que el número de estudiantes suele estar inversamente relacionado con la economía: cuanto más difícil es el mercado laboral, más probable es la decisión de estudiar".
MENOR CRECIMIENTO Y MAYORES COSTES DE FINANCIACIÓN
En general, DWS espera que el mercado inmobiliario ibérico se enfrente a vientos en contra, como la ralentización del crecimiento económico y el aumento de los costes de financiación. "Las rentabilidades de la deuda pública local han aumentado considerablemente en un mercado de renta fija volátil y, como resultado, al igual que en otros lugares de Europa, es probable que se produzca una corrección de los precios en el mercado inmobiliario ibérico", señalan.
Según detallan, en la actualidad, las pruebas de cualquier movimiento de precios son en gran medida anecdóticas, pero en los próximos 18 meses prevén que los rendimientos se desplacen en casi todos los sectores y que los valores principales disminuyan en torno al 10%-15%.
"Ahora se prevé que las rentabilidades inmobiliarias alcancen su punto máximo mucho antes de lo que habíamos previsto anteriormente, antes de volver a bajar a medio plazo a medida que la economía se recupere y vuelva la actividad inversora. Hacia el final del periodo de previsión de diez años, nuestras perspectivas para las rentabilidades inmobiliarias se mantienen prácticamente sin cambios", concluyen.
