La escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial llevan al Banco de España a prever que el precio de la vivienda continúe mostrando una resistencia a la baja, a pesar del encarecimiento del crédito.
En su último boletín económico sobre 'El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios', el organismo explica que, aunque el actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda, existen factores mitigadores.
En concreto, los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda. Además, estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación.
"Estos factores deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado. Además, es probable que, de materializarse, el relativo sostenimiento de las compraventas ayude también a que los precios, en términos nominales, muestren cierta resistencia a la baja, a lo que contribuirían, además, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción", señala el documento.
De hecho, añade que, "hasta el momento, no se ha producido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda, al tiempo que estos costes apenas han descendido, como los costes de sus inputs energéticos".
Con este escenario, el Banco de España apunta a que en los próximos años, la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos. "De cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años, que son los que, aproximadamente, darán lugar a las viviendas terminadas en el próximo bienio".
"Ese volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares", añaden desde el organismo.
Mientras, desde el punto de vista de la política económica, concluyen que, dado el desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, creen conveniente revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable "para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes".