El Banco de España cree que las hipotecas serán más caras desde la entrada en vigor de la nueva ley, que tendrá lugar dentro de algunos meses. En opinión del supervisor, aunque la normativa favorecerá un aumento de la competencia entre bancos, los tipos de interés de los nuevos préstamos serán más altos que en la actualidad, especialmente en las hipotecas de tipo fijo.
Desde que la nueva ley entre en funcionamiento, los bancos deberán asumir mayores costes. Tendrán que hacerse cargo de prácticamente todos los gastos hipotecarios, salvo el de tasación, y tendrán límites para imponer comisiones al reembolso anticipado del préstamo. Además, tendrán más dificultades para ejecutar los préstamos impagados.
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"Los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particular, los límites a las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad", indica el supervisor bancario en un documento publicado este jueves.
Por ello, para el Banco de España, está claro que la nueva normativa sobre crédito inmobiliario conllevará un endurecimiento de las condiciones de financiación de estos préstamos, lo que conllevará una mejorar de la calidad de la cartera crediticia de las entidades financieras. No obstante, también implicará que la competencia entre bancos aumente, dado que la norma favorece el cambio de entidad.
En suma, el supervisor considera la nueva ley hipotecaria facilitará un mejor funcionamiento del segmento hipotecario y dinamizará la actividad crediticia. Además, propiciará una reducción del peso de las hipotecas variables sobre el total, lo que se traduciría en una transferencia del riesgo de tipo de interés del cliente al banco, que "está en mejores condiciones para gestionarlo".
ALGUNOS BANCOS PERDERÁN
Sin embargo, el Banco de España no cree que todo sea positivo con la nueva ley. En su opinión, recogida en su último Informe Trimestral de la Economía Española, las nuevas comisiones por reembolso anticipado del préstamo no cubrirán en todos los casos la pérdida que sufrirá el banco.
La ley hipotecaria limita las comisiones que puede imponer la banca a los clientes que quieran cancelar anticipadamente la hipoteca. Concretamente, en el caso de hipotecas a tipo fijo, no podrán superar el 2% del importe reembolsado cuando la amortización tenga lugar en los diez primeros años del préstamo o el 1,5% cuando ocurra a partir de los diez años. Si la hipoteca es variable, la comisión máxima será del 0,15% del capital amortizado si se cancela en los cinco primeros años o del 0% a partir de entonces.
Así, la pérdida que sufrirá el banco por la amortización anticipada dependerá de cuánta vida le quede al préstamo y de la diferencia entre el tipo de interés de la hipoteca y el del mercado. "Los límites máximos que establece la nueva regulación no cubrirían completamente en ciertos casos la pérdida financiera para el prestamista en los préstamos a tipo fijo", indica el Banco de España.
Asimismo, según el supervisor, la nueva ley implicará un alargamiento de los plazos de recuperación de la deuda impagada en préstamos morosos por parte de los bancos, dado que el banco tendrá más difícil ejecutar la hipoteca. Tendrá que esperar a que el cliente le deba 3% del importe prestado o 12 cuotas mensuales si el impago tiene lugar en la primera mitad del préstamo o el 7% del capital o 15 cuotas mensuales si es a partir de entonces.
La nueva ley hipotecaria entrará en vigor tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo cual no ha tenido aún lugar, a pesar de que la ley salió del Congreso hace tres semanas. De acuerdo con este documento del Banco de España, la norma se publicará "en los próximos días".
