El Banco de España (BdE) ha publicado este jueves un documento en el que valoran las posibles intervenciones públicas para contener el desorbitado encarecimiento del mercado del alquiler residencial, desaconsejando la puesta en práctica de gran parte de gran parte de las eventuales medidas. Aunque reconoce que el efecto inmediato de estas políticas es una mejora en el bienestar, afirma que se pueden crear guetos.
"Si bien el efecto inmediato de estas políticas de intervención es una mejora en el bienestar (...), el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo”, señala el documento, que incluye la habitual advertencia de que se trata de opiniones y análisis de los autores y no necesariamente del banco.
El documento se difunde en un momento en que se espera que el nuevo Gobierno de coalición intente poner coto a la escalada de los precios mediante la introducción de un índice que limite las prácticas de alquiler abusivas. También es previsible que el nuevo Ejecutivo refuerce el papel de Sareb en las viviendas subvencionadas con alquileres sociales, así como la introducción de medidas para incentivar el arrendamiento de viviendas desocupadas.
Después de analizar diversas experiencias internacionales de políticas públicas en materia de alquiler residencial, los expertos que han elaborado el informe concluyen que el intervencionismo deviene con el tiempo en contraproducente, al crear reacciones tanto en la oferta como en la demanda de la vivienda que supuestamente dañan el tejido social.
Entre los posibles efectos negativos de las políticas públicas de control del alquiler, está el riesgo de segmentación en el mercado
Entre los posibles efectos negativos de las políticas públicas de control del alquiler, señalan el riesgo de segmentación en el mercado, bien sea con la reducción de la oferta, bien con el encarecimiento de los precios de aquellos segmentos que escapan a la regulación pública.
Estos expertos argumentan que no existe evidencia sobre el impacto favorable de algunas de las posibles intervenciones públicas y advierten contra medidas de corte fiscal por el lado de la demanda. "El riesgo de una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida es la traslación de estos a los precios", dice el documento, que apuesta por incentivar la oferta de alquiler residencial.
"La evidencia acerca de la escasa efectividad de los subsidios explicaría el progresivo desplazamiento de beneficios fiscales desde la demanda hasta la oferta de alquiler en buena parte de las economías avanzadas", indicaron los expertos, que también desaconsejan penalizar el amplio parque de viviendas desocupadas del país.
Por contra, destacan que la relajación de algunas regulaciones locales que a su juicio dificultan la construcción de vivienda nueva o restringen el uso residencial "podría reducir las tensiones en los precios inmobiliarios en mercados locales que experimentan episodios de insuficiencia relativa de vivienda".
Tras la profunda debacle del sector inmobiliario entre 2008 y 2013, la actividad y los precios comenzaron a recuperarse, y el mercado del arrendamiento ha experimentado una constante tendencia alcista en los precios que ha excluido a la población residente con menos recursos, en paralelo a una explosión del alquiler turístico, particularmente en las ciudades más grandes del país.
