¿Están amenazadas las socimis con este escenario de subida de tipos de interés? "El actual entorno de incertidumbre en cuanto al crecimiento hace aconsejable ser selectivos con los inmuebles", dicen en Renta 4. Creen que, pese a la mejora operativa en un entorno de inflación, el 'momentum' es arrebatado por la subida de tipos y el repunte de TIRes, impidiendo que el mercado reconozca el valor de estas compañías.
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"Junto con un buen tono macroeconómico hasta el primer semestre de 2022, los resultados operativos de las socimis encontrarán este año un catalizador en el entorno de inflación, dada la indexación de los contratos. Además del beneficio operativo, ofrecen un atractivo retorno vía dividendos, configurándose como una buena alternativa en este contexto. Sin embargo, se están recogiendo caídas generalizadas en el sector, lo que ha provocado un estrechamiento del spread con la rentabilidad de los activos", exponen los analistas de la entidad.
Por sectores, el de las oficinas, y dada la correlación existente entre la demanda de espacio de oficinas y el PIB así como la creación de empleo y constitución de nuevas empresas, Renta 4 considera que el actual entorno de incertidumbre en cuanto al crecimiento económico de España y Europa hace aconsejable ser selectivos con los inmuebles. "La calidad de los activos y su ubicación serán factores clave para liderar subidas de rentas (o simplemente sostenerlas) y mantener niveles de ocupación, quedando así más protegidas las valoraciones", afirma.
En cuanto al sector retail, la entidad destaca que es indudable que el comercio electrónico continuará creciendo en nuestro país, especialmente si tenemos en cuenta la cada vez mayor base de usuarios. No obstante, puntualiza que "no todo el volumen y transacciones del comercio electrónico afectan o canibalizan la actividad y sectores de las tiendas físicas en general y los centros comerciales en particular".
"A pesar del tono de recuperación que muestran las afluencias, el actual contexto marcado por la fuerte inflación debería tener un impacto en la evolución del consumo privado a corto plazo (menos poder adquisitivo), implicando así cierta cautela con respecto al sector". "Teniendo en cuenta las amenazas que acechan a corto plazo sobre los fundamentales del retail, así como los recelos sobre la evolución a largo plazo del retail físico dado el auge del comercio electrónico, consideramos que se ha de ser selectivo con la estrategia y el posicionamiento de los activos", apuntan los analistas.
Pese al entorno actual, y aunque durante el año pasado la actividad inversora en retail en España fue muy reducida, "2022 está mostrando una clara recuperación del interés inversor". Y dan cifras: hasta el primer semestre del año, se han más que triplicado los niveles de inversión de 2021 en el sector retail. Los centros comerciales están liderando la inversión en el sector, "reflejando un interés por parte de los inversores en activos con potencial de renovación y dinamización del mix comercial".
Mientras tanto, en el sector logístico, precisamente este avance del comercio electrónico ha funcionado como un catalizador para estos lugares, generando la necesidad de nuevos espacios de almacenamiento y puntos de distribución cercanos al consumidor final. "Los vientos de cola de los últimos tiempos han llevado la contratación logística a niveles récord a cierre de 2021. Si bien los niveles de contratación hasta el primer semestre de 2022 se sitúan por debajo de las cifras alcanzadas en 2021, aún suponen las cifras de contratación más elevadas, a excepción del récord del año pasado".
La entidad subraya que, "a pesar de la moderación en el consumo privado que cabría esperar en el corto plazo, desde las principales consultoras inmobiliarias señalan que las rentas prime en logística deberían continuar registrando a futuro ligeros incrementos, teniendo en cuenta la fortaleza de la demanda y la disponibilidad relativamente limitada".
Bajo este contexto, y teniendo en cuenta las amenazas del entorno macroeconómico que acechan sobre la marcha de la economía y el consumo, así como el entorno de tipos, Renta 4 opina que el sector logístico podría tomarse un respiro a corto plazo, con una moderación de los niveles de inversión y ligero repunte de las rentabilidades. Igualmente, creen que el sector cuenta con catalizadores a largo plazo de la mano del crecimiento del comercio electrónico y la externalización de las soluciones logísticas a operadores especializados.
LAS SOCIMIS COTIZAN CON DESCUENTOS MÁXIMOS
Respecto a las compañías y su comportamiento, Renta 4 comenta que las socimis cotizan con descuentos máximos, "muy por encima de sus descuentos históricos y en niveles similares a los de los momentos de máxima incertidumbre durante el gran confinamiento en 2020, dando la espalda así a los buenos resultados que previsiblemente cosecharán a lo largo de 2022".
Como explican los expertos, las valoraciones de los activos de las compañías analizadas no han dejado de crecer a lo largo del año, "gracias a un entorno de inflación que ha impulsado las rentas brutas y el beneficio operativo fruto de los alquileres de los inmuebles". Teniendo en cuenta la desaceleración económica esperada, el mercado ya descuenta que las valoraciones deberían corregir a corto plazo, sin que el crecimiento operativo llegue ya a compensar el incremento de las tasas de descuento, aseguran.
Otra implicación de las subidas de tipos y el repunte del euríbor es el encarecimiento de la deuda, especialmente relevante en el sector inmobiliario, que tradicionalmente ha contado con un elevado nivel de apalancamiento financiero.
Con todo esto, Renta 4 ha rebajado la recomendación desde 'sobreponderar' a 'mantener' para Árima y Colonial, mientras que reitera 'sobreponderar' en Lar España y Merlin Properties, "a pesar de que consideramos que el entorno de tipos actual lastrará en términos generales la cotización del sector a corto plazo", puntualiza.
En concreto, sobre Árima creen que ofrece una atractiva tesis de inversión a largo plazo en el sector patrimonial, pero el entorno macro actual, unido a su escasa liquidez, lastrarán su evolución bursátil a corto/medio plazo. Por su parte, Colonial cuenta con una cartera de activos "de calidad incontestable, más resiliente a los ciclos (tanto operativamente como en valoración), pero con una rentabilidad subyacente que en el actual entorno de tipos consideramos está suponiendo un movimiento de flujos hacia la renta fija". Prevén que el sentimiento de mercado lastrará su evolución bursátil a corto plazo.
Pese al entorno macro y el sentimiento en cuanto al sector, dicen que Lar España ofrece la mayor rentabilidad por dividendo recurrente de entre las compañías analizadas (cercana al 10% a precios actuales) y que la rentabilidad subyacente de sus activos resulta más atractiva en el entorno de tipos actual frente a la de otras socimi. "Si bien el retail puede verse especialmente perjudicado ante una situación macro desfavorable que impacte en el consumo privado, la dominancia de los activos de la compañía le confiere una ventaja competitiva y cierta protección ante ciclos adversos".
MERLIN PROPERTIES, LA ELECCIÓN PREDILECTA
Por último, reconocen que Merlin Properties continúa siendo su elección predilecta (top pick) dentro del sector inmobiliario español cotizado: "Consideramos el equipo gestor ha demostrado realizar una correcta lectura del mercado y los ciclos económicos, siendo capaz de adaptar su estrategia operativa y de inversión".
Renta 4 valora positivamente el liderazgo y la diversificación de la cartera de Merlin, especialmente su exposición al segmento logístico, "ofreciendo una rentabilidad bruta subyacente de la cartera en operación de aproximadamente el 4,5% (a valor de mercado), que implica a precios actuales una rentabilidad por dividendo recurrente mayor del 5%".
Además, subrayan que la compañía se verá beneficiada a corto plazo por la coyuntura de inflación, "contando con claros catalizadores a medio y largo plazo".
