Los activos inmobiliarios, objetivo inversor: dónde están las oportunidades en Europa

Hay oportunidades en un mercado inmobiliario europeo que evoluciona favorablemente. Durante el primer trimestre de 2022, siguió repuntando y el inmobiliario comercial europeo alcanzó los 65.000 millones de euros de inversión, lo que supone un aumento del 53% en comparación con el mismo periodo de 2021.

En los últimos doce meses, el volumen de la inversión inmobiliaria comercial en Europa alcanzó un nuevo máximo, con 281.000 millones de euros a finales de marzo de 2022. El mercado de oficinas, que representa 125.000 millones de euros (un 30% más que su media a largo plazo), es con diferencia la clase de activos preferida. Impulsado por la expansión desenfrenada del comercio electrónico y el crecimiento previsto de los alquileres, también el espacio logístico y de industria ligera registraron un volumen de inversión récord de 67.000 millones de euros. Los activos comerciales y de ocio también repuntaron, con aumentos del 63% y el 3%, respectivamente, en doce meses.

Así lo destaca la directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers, Virginie Wallut, que señala que "el hecho de que el sector inmobiliario sea un refugio contra la inflación explica en gran medida el interés de los inversores por esta clase de activos".

En general, los inversores están muy atentos a la solvencia de los inquilinos, un factor que es cada vez más importante dada la inflación y sus consecuencias en el ratio de rentabilidad. Por otro lado, considera que es difícil anticipar cómo los nuevos brotes de Covid en el cuarto trimestre de 2021, la guerra de Ucrania y las interrupciones de la cadena de suministro asociadas influirán en la actividad inmobiliaria comercial de 2022.

"Se espera que los cuellos de botella en la oferta ralenticen la ejecución de construcciones y hagan subir los precios de las promociones", dice. Además, como se observó en 2021, los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG) "deberían ganar importancia. De hecho, las nuevas normativas sobre ASG que entrarán en vigor harán que resulte económicamente inconcebible mantener bienes inmuebles obsoletos".

Geográficamente, Francia y Noruega registraron volúmenes récord en activos minoristas en el primer trimestre. Con el levantamiento de las restricciones a los viajes, España también experimentó un buen comienzo en el segmento del ocio. La inversión en sectores alternativos, como el residencial tutelado y el sanitario, se redujo en el primer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre del 2021, debido principalmente a la falta de oferta.

En cuanto a los rendimientos de los activos prime, se mantuvieron, en general, estables en toda Europa durante el pasado año, a pesar de un aumento del 1% y del 1,5%, respectivamente, en la tasa libre de riesgo y en el coste de la financiación. "Dada la subida de la tasa libre de riesgo, la prima de riesgo inmobiliaria media de la mayoría de los mercados europeos ha subido hasta los niveles de su media a largo plazo. No obstante, nuevas subidas de los tipos de interés podrían ejercer una presión al alza sobre los rendimientos inmobiliarios, cuyos efectos podrían verse parcialmente compensados por los alquileres indexados a la inflación".

IMPULSADO POR EL CRECIMIENTO DE LOS ALQUILERES

"El rendimiento global del sector inmobiliario se verá impulsado por el crecimiento de los alquileres, en contraposición a las ganancias de capital", apunta Wallut. Esto en un mercado inmobiliario que se mueve a dos velocidades.

Impulsada por la mejora de las cifras de desempleo, la contratación en toda Europa evolucionó positivamente. Por ejemplo, ciudades como Dublín, Lille y Londres registraron aumentos de más del 100% en la contratación, durante el primer trimestre de 2022. Mientras tanto, el mercado europeo de oficinas creció un 52% en los últimos doce meses. "A medida que ha aumentado la contratación y disminuido las ejecuciones, el stock se ha estabilizado. La misma tendencia se observa en la mayoría de los mercados inmobiliarios europeos de primera categoría: alta demanda en las ubicaciones prime y escasa demanda en las zonas periféricas", añade.

Destaca que las tasas medias de desocupación siguen ocultando importantes discrepancias entre los mercados primarios y secundarios. Las tasas de desocupación de los activos ubicados en el centro de los mercados inmobiliarios prime, donde la demanda se centra en los activos de nueva generación, siguen siendo bajas y respaldan los valores de los alquileres. "Por ejemplo, en el primer trimestre de 2022, Berlín, Londres, Edimburgo y París registraron aumentos en los valores de los alquileres de más del 10% en comparación con el período anterior al Covid. Alemania experimentó el mayor incremento, mientras que España e Italia sufrieron debido a un stock excesivo u obsoleto".

Mientras, los ingresos sobre los activos secundarios, en todos los mercados, han alcanzado nuevos récords. "La demanda se centra cada vez más en los activos que cumplen los criterios ASG. De hecho, las empresas están optando por espacios de oficina más eficientes desde el punto de vista energético para reducir su huella de carbono global", menciona.

UN 'BOOM' CON VISTAS

A nivel mundial, los inversores que buscaban diversificar su cartera en un contexto de tipos bajos recurrieron al sector inmobiliario en busca de rentabilidad. Y "el sector inmobiliario sigue proporcionando cierta protección frente a la subida de precios, mientras que los bajos niveles de oferta de propiedades comerciales y la fuerte demanda hacen que no esperemos ver una caída de las valoraciones durante el próximo año", dice, por su parte, Stéphane Monier, Chief Investment Officer de Lombard Odier, sobre las perspectivas del sector inmobiliario a nivel global.

Asegura que prefieren Europa, especialmente el sector logístico comercial y el residencial, "porque gran parte del mercado está indexado a la inflación. Mientras que en lo que va de año las acciones de los inmuebles europeos cotizados en logística, oficinas y residencial han bajado, el sector minorista registró una ganancia de más del 5%".

Los precios de los inmuebles residenciales han subido desde la pandemia gracias a su limitada disponibilidad, y las compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa lo hacen con un mayor descuento sobre su valor neto de los activos (NAV) que en el pasado. "Esto deja margen para ponerse al día", opina Monier. "Dentro de los diferentes sectores inmobiliarios europeos, las oficinas y los locales comerciales cotizan actualmente con descuentos de alrededor del 25% sobre el NAV, considerablemente superiores a su media de los últimos 15 años".

Explica que los mercados inmobiliarios en Francia, Alemania, Reino Unido y Suiza han mostrado características similares tras la pandemia, registrando una falta de oferta de viviendas, en parte creada por la escasez de mano de obra y de materiales de construcción, siendo la demanda históricamente alta tras la pandemia y con tasas de vacantes en descenso. "Estas no son las condiciones de una burbuja inmobiliaria clásica", asegura.

Cree que "si la inflación aumenta los alquileres y favorece las inversiones inmobiliarias, dependerá de la capacidad de los propietarios para trasladar esos mayores costes a los inquilinos. Dado que algunas economías y empresas siguen fomentando el trabajo desde casa, las tasas de ocupación de oficinas no han vuelto a sus niveles anteriores a la pandemia".