Les socimis pugen a la borsa: l'impacte n'és limitat en afectar només el sector residencial

En concret, el pla recull l'actualització del règim d'avantatges fiscals amb què compten les socimis, de manera que únicament se'n podran seguir beneficiant les que apliquin la promoció d'habitatge de lloguer assequible.

L'objectiu és evitar que aquest instrument només "serveixi per pagar menys impostos" que "els ciutadans corrents" en comprar el mateix habitatge, segons ha defensat el president de l'Executiu, Pedro Sánchez.

Com que són mesures enfocades al problema d'accés a l'habitatge a Espanya, s'entén que les propostes van destinades únicament a aquesta part de l'immobiliari, per la qual cosa la mesura de les socimis afectarà únicament el residencial, de manera que les altres tipologies d'actiu, com a oficines o logística, romandran sense canvis.

"Entre les iniciatives que el president del Govern va anunciar en matèria d'habitatge, que majoritàriament hauran de ser aprovades al Congrés, hi ha la de condicionar els avantatges fiscals del règim socimi a la promoció d'habitatge de lloguer assequible. No és clar si això significa que les socimis actuals que no facin residencial (com Merlin i Colonial, encara que aquesta última hi té una exposició marginal) hauran de sortir del règim perquè no s'han donat detalls de com s'implementarà la mesura, si és que finalment tira endavant”.

Així reaccionen els analistes de Banc Sabadell. Creuen que, mancant conèixer el detall, la notícia és "negativa però d'impacte limitat".

Com expliquen, "és negativa perquè torna a generar incertesa al sector encara que l'impacte en pot ser limitat pel fet que podria afectar només residencial i, després de l'últim intent de reforma, el novembre del 2024, tenim la sensació que el mercat ja descomptava una mica de soroll regulador (tot i que el Govern havia donat senyals que podria tornar a tocar la fiscalitat del sector)”.

En qualsevol cas, recorden que "Colonial estima l'impacte potencial negatiu de l'eliminació del règim socimi al BPA IFRS en un -1%/-2%. En el cas de Merlin, l'impacte al cashflow (FFO) seria de -8,5% assumint que la companyia roman com està, però aclareixen que aquest número podria ser més reduït a futur perquè si canvia la fiscalitat gestionarien la companyia d'una altra manera”.

A més, recalquen que "no és evident que la mesura sigui efectiva atès que hauria de ser aprovada pel Congrés i, a més, el Govern ha d'encaixar el gravamen en una normativa fiscal que, en matèria d'habitatge, és competència de les CA".

Per la seva banda, a Bankinter apunten que aquestes mesures "són de moment inconcretes i insuficients" i que "està encara per definir què implica lloguer assequible". Per això, mantenen sense canvis les seves estimacions: "Els preus d'habitatge continuaran pujant un 5% el 2025 i un 3% el 2026, per la falta d'oferta, la fortalesa del mercat laboral i la rebaixa de tipus d'interès".

D'altra banda, Sánchez també va donar a conèixer una altra de les mesures que s'inclou dins del nou Pla estatal d'habitatge destinat, en aquest cas, a limitar la compra d'habitatges per part d'estrangers extracomunitaris no residents a Espanya. En concret, s'incrementarà la càrrega fiscal que s'hauran de pagar en cas de compra fins al 100% del valor de l'immoble.

"Entenem que la limitació de compres d'estrangers afecta principalment certes zones amb alta exposició al mercat britànic i/o extracomunitari no resident i les cotitzades no tenen gran exposició a aquest segment", comenten a Sabadell.

Així, en el cas de Neinor, que és l'única que ha aportat dades, el comprador afectat representa al voltant d'un 2% de la cartera de prevendes. "Entenem que la dada podria ser més gran a Aedas i Metrovacesa, però en qualsevol cas seria reduïda. Addicionalment, no cal assumir que aquest percentatge es queda sense cobrir atès que la demanda supera àmpliament l'oferta i per tant el buit que deixin els no comunitaris pot ser reemplaçat per altres compradors", afirmen.

De fet, Neinor ha assegurat que no espera un "impacte significatiu" en els seus comptes, atès que "la demanda d'habitatge és prou forta perquè qualsevol possible caiguda en el segment d'estrangers extracomunitaris no residents sigui compensada per altres tipus de compradors".

En general, afirmen que "no hi ha detall de com i quan s'implantaran aquestes mesures, si és que finalment tiren endavant, ja que no és evident que el Govern tingui els suports suficients".

Cal recordar que no és la primera vegada que es planteja tocar el règim fiscal de les socimis. El novembre de l'any passat, la coalició de Govern de PSOE i Sumar feien conèixer que havien tancat un acord mitjançant el qual es proposava la supressió del règim fiscal especial d'aquesta figura que els permet pagar un 1% d'impost de societats, enfront del 25% de tipus general.

Tot i això, la proposta va quedar finalment en res, ja que havia de ser portada al Congrés dels Diputats perquè fos inclosa als Pressupostos Generals de l'Estat (PGE), per la qual cosa necessitava una majoria absoluta per tirar endavant. Davant les dificultats per tancar suports parlamentaris, la Comissió d'Hisenda va decidir excloure de la reforma fiscal aquesta mesura, entre d'altres. D'aquesta manera, les socimis van aconseguir mantenir la fiscalitat.