L'entrada en el negoci residencial de més societats anònimes cotitzades d'inversió al mercat immobiliari, conegudes com 'socimis', pot afavorir un augment de l'oferta d'habitatge de lloguer i moderar l'alça dels preus. És el que afirma el Banc d'Espanya al seu article analític 'Evolució recent de les socimis a Espanya' publicat aquest dimarts.
En ell, l'organisme dirigit per Pablo Hernández de Cos exposa que els riscos per a l'estabilitat financera associats a l'activitat d'aquestes societats són "en principi, limitats". I és que a la fi de 2019, un 82% de la cartera de les socimis espanyoles tenia inversions en hotels, oficines, locals, centres comercials i centres logístics. Mentrestant, el 11,2% de la inversió en habitatges, representant el 0,1% del parc estimat d'habitatges propietat de famílies, i al voltant de l'1% del 'estoc' d'habitatges principals en règim de lloguer.
Tot això per una reduïda exposició directa dels bancs espanyols i una estructura d'aquests vehicles "més sòlida enfront d'eventuals episodis de crisis borsàries i immobiliàries" en comparació a societats i fons d'inversió, perquè les socimis no estan obligades a reemborsar aportacions quan es reclamen.
D'altra banda, el supervisor destaca com el desenvolupament de les socimis ha permès ampliar l'oferta d'instruments d'inversió per als estalviadors, i també els seus avantatges per a inversors minoristes respecte d'una inversió directa, en termes de diversificació de riscos --és possible invertir en carteres amb diferents immobles--, la professionalització de la gestió i l'escalabilitat.
LA REFORMA DE 2012, CLAU PER AL SEU ENLAIRAMENT
En l'article, elaborat per Víctor García-Vaquero i Irene Roibás, de la Direcció General d'Economia i Estadística del Banc d'Espanya, el supervisor destaca com, malgrat regular-se per primera vegada el 2009, les socimis no van enlairar-se realment fins al 2012.
Principalment, va reduir la seva capital social mínim de 15 milions a 5 milions d'euros, es va eliminar el límit del 70% d'endeutament sobre l'actiu, es van obrir els seus mercats de cotització i se'ls va eximir de tributar qualsevol benefici: paguen un 0% en l'Impost de societats quan fins llavors pagaven un 18%.
Si al desembre de 2013 hi havia dues socimis, sis anys després es comptabilitzaven 90, sense comptar aquelles que es trobaven a l'espera de ser admeses en un mercat de negociació. Així mateix, el seu volum d'actius va passar de 100 milions d'euros el 2013 a 46.000 milions el 2019, i la seva capitalització borsària ha crescut a 27.000 milions, equivalent al 2% del PIB.
UN MERCAT MOLT CONCENTRAT: 5 SOCIMIS CONCENTREN EL 65% D'ACTIUS
Com a característiques, el Banc d'Espanya destaca com es tracta d'un sector profundament concentrat en uns pocs vehicles de grans dimensions que coexisteixen al costat d'un grup de petites societats. Així, a la fi de 2019 les cinc socimis més grans representaven el 65% de la capitalització borsària total, concentrant també el 65% d'actius immobiliaris, amb una grandària mitjana 32 vegades superior a les 85 restants (3.500 milions enfront de 110.000 milions d'euros).
Com a principal diferència, el supervisor destaca el tipus de mercat en el qual cotitzen, amb les més grans cotitzant en mercats regulats (quatre al continu espanyol, dues de les quals a l'Ibex 35, i una a Luxemburg), mentre que les que cotitzen en mercats alternatius (78 ho fan al MAB i set a Euronext) pertanyen a les petites i mitjanes.
El mercat de cotització també es relaciona amb la composició de l'actiu, amb aquelles de mercats regulats amb la totalitat dels seus actius en béns no residencials, fonamentalment oficines, mentre que les de mercats alternatius posseïen 5.800 milions en immobles residencials, un 29% dels seus actius immobiliaris.
MAJORIA DE CAPITAL NO RESIDENT A LES SOCIMIS
Respecte a la seva estructura de propietat, el Banc d'Espanya destaca com una part molt significativa d'accionistes són no residents, ja que, excloent-ne el capital flotant (percentatge d'accions que no es troba en mans d'un grup dominant o de control), la major part de capital de les societats cotitzades en mercats regulats, les més grans, és en mans de no residents (el 72% el 2018) enfront del 43% de les quals cotitzen en mercats alternatius, més petites.
D'acord amb dades de la 'Security Holdings Statistics by Sector', el gruix d'accionistes no residents procedeix de països fora de la zona euro, amb una participació d'aquests accionistes de prop d'un 50% del capital de les socimis.
En concloure 2019, el percentatge de capital en mans de bancs i institucions d'inversió col·lectiva residents a Espanya ascendia solament a un 7,8%, uns 2.100 milions d'euros, enfront del 21,9% d'accions d'aquests vehicles en mans de llars espanyoles, uns 5.900 milions.
