Bankinter ha revisado al alza su estimación de los precios de la vivienda en España. Aunque los expertos de la entidad creen que podrían tender a desacelerarse, en 2024 deberían subir al menos en línea con la inflación estimada, es decir, un 3%. Esta misma tendencia debería continuar en 2025, con subidas de alrededor del 2%.
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Los analistas explican hay varios elementos que actuarán como soportes: el mercado laboral, la escasez de oferta, la subida del precio de los alquileres y las rebajas en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).
En cuanto a la escasez de oferta, estiman un déficit de más de 50.000 vivienda al año: "En los próximos dos años se entregarán menos de 100.000 viviendas al año, mientras que estimamos una demanda superior a las 150.000 al año". La falta de oferta se concentra sobre todo en las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, asó como en la costa mediterránea, Canarias y Baleares.
Destacan que esta falta de oferta se agudiza en la vivienda en alquiler: "Es consecuencia del auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica. Como consecuencia, suben los precios de los alquileres".
Por último, el Banco Central Europeo (BCE) comienza el proceso de rebajar los tipos de interés. Algo que se ha ha empezado a notar en el euríbor, que cerró mayo una tasa mensual media del 3,68%. "Y seguirá haciéndolo en próximos trimestres", aseguran.
En este sentido, calculan que el índice hipotecario finalizará 2024 en el 3,25%, volviendo a reducirse en 2025 hasta el 2,75%, lo que "se traducirá en una moderación de las tasas de esfuerzo", dicen.
"NO HAY BURBUJA"
Por otro lado, una de las principales dudas es si está volviendo a formarse una burbuja inmobiliaria. Para Bankinter la respuesta está clara. "Nuestra opinión es que no. El mercado de vivienda en España presenta sólidos fundamentales. No hay burbuja", afirman.
Para ello, se basan en cuatro razones. La primera es una accesibilidad a la vivienda mejor que la media histórica. "La relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares medios finalizó 2023 en 7,3x, por debajo de 7,5x (media histórica) y lejos de los máximos de 2007 (9,5x)", explican.
Consideran que mejorará todavía más en 2024. "Creación de empleo y subida de salarios, llevan a una mejora de los ingresos familiares superior al incremento de precios de vivienda", dicen.
La segunda razón es que las tasas de esfuerzo, es decir, la proporción de los ingresos familiares que se destinan al pago de la hipoteca, "se encuentran en niveles razonables", a pesar de la subida de precios de vivienda y mayores costes de financiación. En concreto, están en el 37,8%, próximos a la media histórica (35%) y muy por debajo de los niveles de 55% alcanzados en la burbuja de 2007.
La tercera cuestión es la ya mencionada escasez de oferta. Además, la financiación más prudente sería la cuarta razón. En los últimos cinco años, más de la mitad de las hipotecas se han firmado a tipo fijo, reduciendo la presión sobre los hogares.
